Woningen Bitterfeld-Wolfen

Eerste hypotheekrecht en een loan-to-value van 52,6%

U investeert met deze propositie in 111 huurwoningen verdeeld over vier wooncomplexen in Bitterfeld-Wolfen, gelegen in de Duitse deelstaat Saksen-Anhalt. De beoogde looptijd is 24 maanden met een vaste rente van 8% per jaar. Als investeerder verkrijgt u een eerste recht van hypotheek met aanvullende zekerheden. De loan-to-value bedraagt 52,6%.

De vier wooncomplexen zijn gelegen in het stadsdeel Wolfen, ten noordwesten van het centrum van Bitterfeld-Wolfen. De woningen beschikken over een gemiddeld woonoppervlak van circa 59 m² en het meest recente wooncomplex is in 2025 gemoderniseerd en verduurzaamd. In Bitterfeld-Wolfen zijn diverse grote internationale ondernemingen vertegenwoordigd, waaronder het Duitse Bayer, het Nederlandse AkzoNobel en AMG, alsmede het Zuid-Koreaanse Qcells. De stad heeft zich de afgelopen jaren verder ontwikkeld tot een centrum voor moderne en duurzame industrie met een sterke basis in de chemische industrie.

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar ter aflossing van de huidige bancaire lening. De initiatiefnemer is Compass Real Estate uit Mannheim. Het familiebedrijf is sinds 2013 actief op de Duitse woningmarkt. De organisatie verwerft en/of verkoopt bestaande woningportefeuilles. De woningen worden daarbij doorgaans aan particuliere beleggers verkocht.

De belangrijkste kenmerken van deze propositie zijn als volgt:

Beoogde looptijd van 24 maanden;
Vaste rente van 8% per jaar;
Eerste recht van hypotheek;
Loan-to-value van 52,6%;
Spreiding over 111 huurwoningen;
Hoge bezettingsgraad;
Verpanding van de huurinkomsten met aanvullende zekerheden;
Ervaren initiatiefnemer;
Maandelijkse uitbetaling;
Direct rentedragend vanaf storting;
Eenmalige bemiddelingskosten van 0,45%;
Investeren vanaf € 2.500.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergegeven op basis van de vaste rente van 8% per jaar. In het onderstaande voorbeeld wordt bij een inleg van € 5.000 in totaal € 800,00 aan rente uitbetaald. De eerste en opgebouwde rente wordt in de eerstvolgende maand na het sluiten van de propositie voldaan. Vervolgens ontvangt u maandelijks achteraf het vaste rentebedrag. De gepresenteerde rendementsprognose is gebaseerd op verwachte marktomstandigheden en projectplanning. Er is geen garantie dat deze resultaten daadwerkelijk worden behaald.

Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg	€ 5.000
Vaste rente	8,0%
Beoogde looptijd	24 maanden
Totaal rendement	€ 800,00

Crowdrealestate waardering

Crowdrealestate heeft aan deze investering een risicowaardering A (Defensief) toegekend. Deze classificatie is onder meer gebaseerd op het eerste recht van hypotheek, de gunstige loan-to-value verhouding en spreiding over 111 huurwoningen. Hoewel deze investering als defensief wordt beschouwd, brengt beleggen via crowdfunding altijd risico’s met zich mee, waaronder het risico dat u uw volledige inleg kunt verliezen. Raadpleeg het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBi) voor een uitgebreide beschrijving van de risico’s.

A

23 22 21

B

20 19 18

C

17 16 15

D

14 13 12

E

11 10 9

Hypotheekrecht	De investeerders van Crowdrealestate krijgen een eerste recht van hypotheek.	5 punten
Loan-to-value	De loan-to-value op basis van de marktwaarde in de huidige staat bedraagt circa 52,6%.	2 punten
Match locatie met sector	De locatie sluit goed aan op de huurders.	3 punten
Bezetting	De bezettingsgraad bedraagt 82%, met enkel beperkte mutatieleegstand bij huurderswisselingen.	2 punten
Projectfase	Het betreffen bestaande objecten in verhuurde staat.	3 punten
Trackrecord	De initiatiefnemer is reeds 13 jaar actief op de Duitse vastgoedmarkt.	3 punten
Looptijd	De beoogde looptijd is 24 maanden. Hoewel het project bestaande bouw betreft, blijft — mede vanwege vastgoed als onderliggende waarde — de mogelijkheid van een langere doorlooptijd aanwezig.	3 punten
Extra zekerheid	Verpanding van huurinkomsten van de woonobjecten alsmede een aandelenverpanding van projecteigenaar Compass Real Estate Values III GmbH.	1 punten
Totaal		22 punten

Financieringsopbouw

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar ten behoeve van de herfinanciering van de bestaande bancaire financiering op de onderliggende woonobjecten. Vijftien eenheden zijn reeds in eigendom van een gelieerde vennootschap van de initiatiefnemer, de overige 96 eenheden worden door de projecteigenaar verworven van de huidige eigenaar. Vooruitlopend op de volledige eigendomsoverdracht - en/of directe doorverkoop aan particuliere beleggers - wordt op deze 96 eenheden eveneens hypotheekrecht ingeschreven. Het drempelbedrag is vastgesteld op € 3.080.000 en het streefbedrag op € 3.600.000. Als investeerder krijgt u als zekerheid een eerste recht van hypotheek op alle 111 eenheden met aanvullende zekerheden.

De woonobjecten zijn in mei 2026 door een onafhankelijke gecertificeerde taxateur getaxeerd op een marktwaarde van € 10.840.000, uitgaande van volledige verhuur tegen de realiseerbare markthuur. Op basis van de actuele huurinkomsten bedraagt de marktwaarde € 6.845.000, tegenover de maximale hoofdsom van de lening resteert daarmee een overwaarde van circa € 3.245.000 en bedraagt de loan-to-value circa 52,6%. De onderliggende waarde van de hypothecaire inschrijving is derhalve ruimschoots dekkend.

De zekerheden ten behoeve van de investeerders worden ingeschreven op naam van de onafhankelijke stichting van Crowdrealestate. De stichting verkrijgt een eerste recht van hypotheek. Naast het hypotheekrecht zijn er aanvullende zekerheden van toepassing, zoals een huurverpanding en een aandelenverpanding. Het volledige overzicht van de convenanten en zekerheden met bijbehorende eigenschappen staat vermeld in de parallelle schuldovereenkomst.

Investeerders Crowdrealestate	€ 3.600.000	Eerste hypotheekrecht
Overwaarde	€ 3.245.000
Totale omvang	€ 6.845.000

Projectomschrijving

De stad Bitterfeld-Wolfen ligt in de Duitse deelstaat Saksen-Anhalt en telt circa 38.300 inwoners. Zij ontstond in 2007 uit de fusie van de voorheen zelfstandige steden Bitterfeld en Wolfen met de gemeenten Greppin, Holzweißig en Thalheim, en ligt ten noorden van Leipzig op korte afstand van de luchthaven Leipzig/Halle. Bitterfeld-Wolfen is van oudsher een Chemiehochburg - in het chemiepark zijn wereldspelers als Bayer, Heraeus en Guardian gevestigd - en profileert zich daarnaast als groene stad rond de Goitzschesee, een populair recreatiegebied dat is ontstaan uit een voormalige Braunkohle-Tagebau. Die combinatie van industriële werkgelegenheid en woonkwaliteit zorgt voor een stabiele vraag naar betaalbare huurwoningen, het segment waarin de objecten zich bevinden. De vier complexen liggen verspreid over het stadsdeel Wolfen, aan de Bertolt-Brecht-Straße 4–12, de Gerhart-Hauptmann-Straße 8–12 en de Lessingstraße 1–3 en 7–9.

De totale jaarhuur van de verhuurde eenheden bedraagt € 395.000. Uitgaande van de gemiddelde woninggrootte komt dat neer op circa € 74 per m² per jaar, ofwel circa € 6,15 per m² per maand. Dat ligt onder het actuele marktgemiddelde in Bitterfeld-Wolfen, dat volgens openbare Mietspiegel in 2026 rond € 7,02 per m² per maand ligt (circa € 6,33 in een eenvoudige en circa € 8,23 in een goede Wohnlage). Bij mutatie en na de uitgevoerde renovaties is er dus ruimte om naar marktniveau toe te groeien, op het huidige woningaanbod zou dat een jaarhuur van ruim € 450.000 betekenen. De huidige huren zijn daarmee behoudend, wat de verhuurbaarheid ten goede komt en het huurniveau een buffer geeft.

Marktomschrijving

Duitsland kent een solide huurdersmarkt. De Duitse woningmarkt bestaat voor meer dan de helft uit huurwoningen. De huurprijzen zijn in veel plaatsen relatief laag in vergelijking met Nederland, waardoor Duitsers doorgaans eerder een voorkeur hebben voor huren dan voor eigen woningbezit. Huurders in Duitsland staan bekend om hun Gründlichkeit en degelijke betalingsmoraal. Contracten zijn veelal langlopend, en verhuurders kunnen doorgaans rekenen op stabiele inkomstenstromen.

Evenals in Nederland daalt in Duitsland de gemiddelde omvang van huishoudens. De individualisering van de maatschappij en de vergrijzing spelen hierbij een grote rol, wat leidt tot een toenemende vraag naar compacte en efficiënte woningen.

De vergrijzing is in Bitterfeld-Wolfen aanwezig: de gemiddelde leeftijd bedraagt 49,9 jaar en ongeveer een derde van de inwoners is 65 jaar of ouder. Dat vertaalt zich in een structurele vraag naar kleinere, betaalbare huurwoningen, vooral van oudere alleenstaanden van wie het huishouden krimpt na het vertrek van kinderen of het overlijden van een partner. Het aanbod van deze portefeuille sluit daar goed op aan: 111 appartementen van gemiddeld circa 59 m², alle voorzien van een balkon, gelegen in een rustige woonstraat met winkels, apotheek en bushalte op loopafstand en energetisch gemoderniseerd, wat de woonlasten beperkt. De huidige bezettingsgraad van 91 van de 111 eenheden bevestigt die vraag.

Anders dan het beeld van aanhoudende krimp dat veel steden in Saksen-Anhalt kenmerkt, is de bevolking van Bitterfeld-Wolfen de laatste jaren nagenoeg stabiel gebleven: eind 2024 telde de stad 36.592 inwoners, tegen 36.852 twee jaar eerder, met in 2023 een afname van slechts 37 inwoners. Die kentering komt vooral door de instroom van buitenlandse arbeidskrachten: hun aandeel steeg van circa 6,7% in 2022 naar ruim 11% in de meest recente kwartaalcijfers van de gemeente. Die instroom volgt de lokale economie, die stevig verankerd is in de chemische industrie. Het chemiepark op circa 1,5 kilometer van de complexen telt ruim 360 bedrijven - waaronder Bayer, Heraeus en Guardian - met samen meer dan 10.000 werknemers en biedt daarmee een structurele basis van huurders met een vast inkomen uit loondienst.

Achterliggende organisatie

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar Compass Real Estate Values III GmbH ten behoeve van de herfinanciering van de bestaande bankfinanciering op de woningportefeuille en is onderdeel van initiatiefnemer Compass Real Estate. Het vastgoed maakt onderdeel uit van een grotere woningportefeuille in beheer van de groep in Oost-Duitsland.

Compass Real Estate uit Mannheim is een vastgoedonderneming die actief is in Duitse regiosteden met een bestendige vraag naar betaalbare huurwoningen. De groep verwerft dan wel verkoopt bestaande wooncomplexen in verhuurde staat en renoveert en verduurzaamt deze stapsgewijs. De verkoop vindt doorgaans plaats aan particuliere beleggers. Het verhuur- en objectbeheer gebeurt binnen de eigen organisatie.

De door Crowdrealestate aangeboden crowdfundingdiensten vallen niet onder het depositogarantiestelsel. Dit betekent dat beleggingen die u doet via ons platform niet zijn beschermd door het wettelijke depositogarantiestelsel zoals dat geldt voor spaartegoeden bij banken. Evenmin kunnen beleggers aanspraak maken op het beleggerscompensatiestelsel. U loopt dus het risico uw volledige inleg te verliezen zonder recht op compensatie.

Conform de Europese regelgeving raden wij niet-ervaren beleggers aan om niet meer dan 10% van hun vrij belegbare vermogen te investeren in crowdfundingprojecten. Dit advies helpt u om uw financiële risico’s te spreiden en verstandig te investeren. Voor meer informatie over deze richtlijn, raadpleeg het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

Als belegger heeft u een wettelijke bedenktijd van vier dagen na het afronden van uw investering. Binnen deze periode kunt u uw belegging zonder opgaaf van reden en zonder kosten herroepen. Dit biedt u de mogelijkheid om uw investeringsbeslissing zorgvuldig te overwegen. Neem contact op met Crowdrealestate als u gebruik wilt maken van deze herroepingsperiode.