Modernisering Maximilian

Vaste rente van 8,5% per jaar en loan-to-value van maximaal 60%

U investeert met deze propositie in de modernisering van Hotel Maximilian in Bad Griesbach in de Duitse deelstaat Beieren. De beoogde looptijd is 24 maanden en de vaste rente bedraagt 8,5% per jaar. Als investeerder krijgt u een hypothecaire zekerheid binnen de bestaande zekerhedenstructuur. De loan-to-value bedraagt maximaal 60%.

De 211 hotelkamers bevinden zich in een vijfsterrenhotel nabij het grootste golfresort van Europa met uitzicht op de Beierse Alpen vanaf de golfbanen. Het hotel combineert moderne voorzieningen - waaronder een ruime wellness - met een traditionele Beierse sfeer. Via deze propositie worden de kamers en hotelfaciliteiten verder gemoderniseerd en uitgebreid. Gasten krijgen via het hotel directe toegang tot onder meer de Beckenbauer en Porsche Golf Course. De locatie in Beieren trekt jaarlijks duizenden toeristen.

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar voor de modernisering en doorontwikkeling van het hotel, waaronder de grootschalige upgrade van de wellnessfaciliteiten. Het onderpand betreft een hotelportefeuille in eigendom van onderliggende dochtervennootschappen. De initiatiefnemer heeft een uitgebreid trackrecord en beschikt over een gespreide vastgoedportefeuille in binnen- en buitenland.

Belangrijkste kenmerken van deze propositie:

Vaste rente van 8,5% per jaar;
Beoogde looptijd van 24 maanden;
Eerste recht van hypotheek;
Achterstellingsverklaring is van toepassing;
Verpanding van de huuropbrengsten;
Loan-to-value van maximaal 60%;
Volledig verhuurd (bezettingsgraad van 100%);
Grootschalige modernisering kamers en uitbreiding hotelfaciliteiten;
Nabij het grootste Europese golfresort;
Ervaren projecteigenaar;
Maandelijkse uitbetaling;
Direct rentedragend vanaf storting;
Eenmalige bemiddelingskosten van 0,45%.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergeven bij de vaste rente van 8,5% per jaar. In het onderstaande voorbeeld wordt bij een inleg van € 5.000 in de gehele looptijd van de propositie in totaal € 850 aan rente uitbetaald. De eerste en opgebouwde rente wordt in de eerstvolgende maand na het sluiten van de propositie voldaan. Vervolgens ontvangt u maandelijks achteraf het vaste rentebedrag. Aan het eind van de beoogde looptijd wordt u afgelost middels een herfinanciering of verkoop van het object. De gepresenteerde rendementsprognose is gebaseerd op verwachte marktomstandigheden en projectplanning. Er is geen garantie dat deze resultaten daadwerkelijk worden behaald.

Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg	€ 5.000
Vaste rente	8,5%
Beoogde looptijd	24 maanden
Totaal rendement	€ 850,00

Crowdrealestate waardering

Crowdrealestate heeft aan deze investering een risicowaardering A (Defensief) toegekend. Mede gezien het eerste recht van hypotheek met ruime overwaarde en een bezettingsgraad van 100%, is dit een stabiele en solide investering. Hoewel deze investering als defensief wordt beschouwd, brengt beleggen via crowdfunding altijd risico's met zich mee, waaronder het risico dat u uw volledige inleg kunt verliezen. Raadpleeg het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBi) voor een uitgebreide beschrijving van de risico's.

A

23 22 21

B

20 19 18

C

17 16 15

D

14 13 12

E

11 10 9

Hypotheekrecht	De investeerders van Crowdrealestate krijgen het eerste recht van hypotheek met achterstellingsverklaring.	4 punten
Loan-to-value	De loan-to-value op basis van de huidige (voorlopige) marktwaarde bedraagt maximaal 60%.	2 punten
Match locatie met sector	De centrale en strategische ligging van de objecten sluit goed aan bij de eisen en verwachtingen van de huurder, wat resulteert in een duurzame en stabiele vraag.	3 punten
Bezetting	De hoge bezettingsgraad met daarbij een ruime spreiding zorgt voor een consistente inkomstenstroom.	3 punten
Projectfase	Het project betreft bestaande bouw, wat minder risico's met zich meebrengt vergeleken met projecten in de ontwikkelingsfase.	3 punten
Trackrecord	De initiatiefnemer is ervaren.	3 punten
Looptijd	De beoogde looptijd is 24 maanden.	3 punten
Extra zekerheid	Verpanding van de huuropbrengsten en een verpanding van de aandelen.	1 punten
Totaal		22 punten

Financieringsopbouw

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar voor de modernisering en doorontwikkeling van Hotel Maximilian, waaronder de grootschalige upgrade van de wellnessfaciliteiten. Daarnaast wordt een liquiditeitsreserve gefinancierd. Het drempelbedrag van deze propositie bedraagt € 500.000 en het streefbedrag bedraagt € 5.000.000. Als investeerder ontvangt u zekerheid in de vorm van een eerste hypotheekrecht, verpanding van de huuropbrengsten en aandelen.

Naast deze lening is onlangs eveneens een separate propositie voor de verbouwing van Hotel Fürstenhof van € 5.000.000 ingericht, welke hieronder in de financieringsopbouw is vermeld. Het totale financieringsniveau van de investeerders met een hypothecaire inschrijving bedraagt maximaal € 41.300.000.

De huidige (voorlopige) marktwaarde van de onderliggende objecten bedraagt € 77.154.000. De overwaarde op basis van het maximale financieringsniveau (eerste en tweede financieringsfase) en de bovengenoemde marktwaarde bedraagt circa € 35.854.000. De onderliggende waarde van de hypothecaire inschrijving is derhalve ruimschoots dekkend en passend binnen de maximale loan-to-value van 60% van de propositie.

De zekerheden ten behoeve van de investeerders worden ingeschreven op naam van de onafhankelijke stichting van Crowdrealestate. Naast het hypotheekrecht zijn er aanvullende zekerheden van toepassing, zoals een huurverpanding en aandelenverpanding, een non-onttrekkingsverklaring, een negatieve bezwaring convenant en Change of Control convenant. Het volledige overzicht van alle van toepassing zijnde convenanten en zekerheden staat vermeld in de parallelle schuldovereenkomst.

De hypothecaire zekerheid is gevestigd op de gehele hotelportefeuille in Bad Griesbach, bestaande uit Hotel Maximilian (211 kamers), Hotel Fürstenhof (148 kamers), Hotel Das Ludwig (178 kamers), 122 appartementen en een evenementenhal. Ten opzichte van de eerste financieringsfase is voor de onderhavige propositie een achterstellingsverklaring van toepassing. Daardoor vallen beide fases onder hetzelfde eerste hypotheekrecht, maar geldt voor deze fase een tweede rangorde. Dit betekent dat de eerste fase bij een eventuele uitwinning of executie voorrang heeft op de opbrengsten. Per 12 maanden wordt bij alle proposities nooit meer dan € 5.000.000 per Projecteigenaar opgehaald.

Investeerders Crowdrealestate (fase I)	€ 21.300.000	Eerste hypotheekrecht
Investeerders Crowdrealestate (fase II)	€ 10.000.000	Eerste hypotheekrecht (met achterstellingsverklaring)
Geplande renovatiefinanciering (fase II en deze propositie)	€ 10.000.000	Eerste hypotheekrecht (met achterstellingsverklaring)
Overwaarde	€ 35.854.000
Totale omvang	€ 77.154.000

Projectomschrijving

Hotel Maximilian is een toonaangevend hotel in het Beierse Bad Griesbach, met 211 hotelkamers en een totaal verhuurbaar vloeroppervlak van circa 21.000 m². Tot de propositie behoren naast het hotel diverse aanhorigheden, waaronder een ondergrondse parkeerkelder. Het hotel is in de jaren tachtig gebouwd en verkeert in een goede staat van onderhoud.

Om het hotel volledig te laten aansluiten bij de hedendaagse eisen van comfort en luxe, wordt middels deze propositie een bouwdepot ingericht. Vanuit dit depot worden meerdere faciliteiten en kamers gemoderniseerd, waarbij wordt toegewerkt naar de wensen van een gespecialiseerde kuurhotelexploitant die de intentie heeft het hotel op korte termijn te betrekken. De verbouwing wordt volledig bekostigd door de verhuurder en dient voorafgaand aan de oplevering aan de nieuwe exploitant te zijn afgerond. Na oplevering is beoogd dat de initiatiefnemer de eigen exploitatie overdraagt aan de nieuwe exploitant. Deze zal de exploitatie voortzetten als onderdeel van een Europees portfolio van kuur- en wellnesshotels.

Marktomschrijving

De hotelmarkt in Bad Griesbach im Rottal profiteert sterk van de aantrekkingskracht van de regio als kuuroord en golfbestemming. Door de groeiende populariteit van gezondheids- en wellnesstoerisme blijft de vraag naar hotelovernachtingen in de regio hoog. In 2023 en 2024 heeft de hotelmarkt in Beieren tekenen van herstel getoond, met een stijgende bezettingsgraad in toeristische regio's zoals Bad Griesbach. De toenemende vraag naar ontspannings- en sportvakanties draagt bij aan een solide markt voor hotelvastgoed. Hoewel er beperkte nieuwbouw is in het segment van kuur- en golfhotels, zorgt dit voor een stabiele bezettingsgraad en sterke rendementen voor bestaande hotels.

Door de combinatie van een vaste toestroom van wellness- en golftoeristen en de relatief beperkte uitbreiding van nieuw hotelvastgoed, blijft Bad Griesbach een aantrekkelijke markt voor investeerders. De vraag naar kwalitatieve accommodaties en wellnessfaciliteiten draagt bij aan een gunstig investeringsklimaat met stabiele huuropbrengsten en groeipotentieel binnen het luxere hotelsegment.

Eindgebruiker

Het hotelobject wordt middels de aan de initiatiefnemer gelieerde vennootschap Hotel Maximilian Betriebsgesellschaft GmbH gehuurd, waarin de hotelexploitatie in eigen beheer wordt uitgevoerd. In dit kader is vorig jaar de volledige en bestaande hotelexploitatie van Hotel Maximilian overgenomen, inclusief maar niet beperkt tot personeel, gastenbestand en voorraden, waarbij sprake is van een duidelijke administratieve scheiding tussen de vastgoed- en hotelexploitatie. Het is de intentie om deze exploitatie na afronding van de verbouwing en oplevering over te dragen aan de beoogde nieuwe exploitant, zodat het hotel onder diens regie kan worden voortgezet.

Hotel Maximilian richt zich op golf- en wellnessliefhebbers, met een sterke focus op hoogwaardige ontspanning en sportieve activiteiten. Het hotel beschikt over uitstekende golffaciliteiten, waaronder vijf 18-holes golfbanen en diverse trainingsmogelijkheden. Voorheen genoot het hotel de status van vijfsterren, en met de geplande verbouwingen en verdere verbeteringen wordt ernaar gestreefd dit exploitatieniveau opnieuw te bereiken. Het aanbod spreekt zowel recreatieve gasten als welzijnsgerichte bezoekers aan, waarbij de golfervaring centraal staat.

Achterliggende organisatie

De lening wordt verstrekt aan Hotel Das Ludwig Betriebsgesellschaft GmbH voor het inrichten van een bouwdepot ter doorontwikkeling en modernisering van Hotel Maximilian, alsmede verdere vastgoedinvesteringen van de initiatiefnemer. De hotelportefeuille in Bad Griesbach is in 2025 aangekocht. Sindsdien heeft de initiatiefnemer de operationele exploitatie gestabiliseerd en verbeterd.

De afgelopen decennia is een zorgvuldige portefeuille opgebouwd, bestaande uit zowel residentieel als commercieel vastgoed in Duitsland, Nederland, Engeland en Spanje. De strategische focus op met name Duitsland biedt een solide basis van assets en stelt de initiatiefnemer in staat verder te ontwikkelen en te profiteren van toekomstige groeimogelijkheden.

De initiatiefnemer is tevens als aandeelhouder betrokken bij de volgende door Crowdrealestate gefinancierde proposities: Woningen Beieren, Bad Griesbach, Familiehotel Das Ludwig, Vijfsterrenhotel Maximilian, Wellnesshotel Fürstenhof en Modernisering Fürstenhof. Derhalve kan sprake zijn van een clusterrisico. Een uitgebreide weergave van de risicofactoren is vermeld in het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBi) - Deel C.

Projectdocumentatie

Hieronder kunt u de nadere projectdocumentatie downloaden.

Bestandsnaam
EBi - Modernisering Maximilian	Download

De door Crowdrealestate aangeboden crowdfundingdiensten vallen niet onder het depositogarantiestelsel. Dit betekent dat beleggingen die u doet via ons platform niet zijn beschermd door het wettelijke depositogarantiestelsel zoals dat geldt voor spaartegoeden bij banken. Evenmin kunnen beleggers aanspraak maken op het beleggerscompensatiestelsel. U loopt dus het risico uw volledige inleg te verliezen zonder recht op compensatie.

Conform de Europese regelgeving raden wij niet-ervaren beleggers aan om niet meer dan 10% van hun vrij belegbare vermogen te investeren in crowdfundingprojecten. Dit advies helpt u om uw financiële risico’s te spreiden en verstandig te investeren. Voor meer informatie over deze richtlijn, raadpleeg het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

Als belegger heeft u een wettelijke bedenktijd van vier dagen na het afronden van uw investering. Binnen deze periode kunt u uw belegging zonder opgaaf van reden en zonder kosten herroepen. Dit biedt u de mogelijkheid om uw investeringsbeslissing zorgvuldig te overwegen. Neem contact op met Crowdrealestate als u gebruik wilt maken van deze herroepingsperiode.