Woonzorgcentrum Rositz

Meerjarig huurcontract met institutionele zorgexploitant

U investeert met deze propositie in een modern intramuraal zorgcomplex met 60 zorgeenheden in Rositz, Duitsland. De beoogde looptijd bedraagt 24 maanden en de vaste rente is 7,75% per jaar. Als investeerder krijgt u een eerste recht van hypotheek met aanvullende zekerheden. De loan-to-value bedraagt maximaal 79,8%.

Het object is gelegen in Rositz, in het district Altenburger Land in de deelstaat Thüringen. De regio kenmerkt zich door een bovengemiddelde vergrijzing en beperkte zorgcapaciteit, wat structureel bijdraagt aan een hoge bezettingsgraad. Het complex is in 2008 gebouwd, volledig ingericht op hedendaagse zorgstandaarden en beschikt over 60 eenpersoonskamers met eigen sanitaire voorzieningen.

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar ten behoeve van de verwerving van een belang in de objectvennootschap en de aankoop van het zorgcomplex. Naast dit object maken zes andere zorglocaties deel uit van dezelfde vennootschap. De initiatiefnemer beschikt over een uitgebreid trackrecord en heeft meerdere commerciële en residentiële (zorg)objecten in binnen- en buitenland in eigendom.

Belangrijkste kenmerken van deze propositie:

Vaste rente van 7,75% per jaar;
Beoogde looptijd van 24 maanden;
Eerste recht van hypotheek;
Verpanding van de aandelen;
Loan-to-value van maximaal 79,8%;
Meerjarige huurovereenkomst (10,5 jaar);
Institutionele zorgexploitant
Stabiele huurinkomsten;
Zeer goede staat van onderhoud;
Ervaren projecteigenaar;
Maandelijkse uitbetaling;
Direct rentedragend vanaf storting;
Eenmalige bemiddelingskosten van 0,45%;
Investeren kan vanaf € 2.500.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergeven bij de vaste rente van 7,75% per jaar. In het onderstaande voorbeeld wordt bij een inleg van € 5.000 in de gehele looptijd van de propositie in totaal € 775 aan rente uitbetaald. De eerste en opgebouwde rente wordt in de eerstvolgende maand na het sluiten van de propositie voldaan. Vervolgens ontvangt u maandelijks achteraf het vaste rentebedrag. Aan het eind van de beoogde looptijd wordt u afgelost middels een herfinanciering of verkoop van het object. De gepresenteerde rendementsprognose is gebaseerd op verwachte marktomstandigheden en projectplanning. Er is geen garantie dat deze resultaten daadwerkelijk worden behaald.

Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg	€ 5.000
Vaste rente	7,75%
Beoogde looptijd	24 maanden
Totaal rendement	€ 775,00

Crowdrealestate waardering

Crowdrealestate heeft aan deze investering een risicowaardering A (Defensief) toegekend. Mede gezien het eerste recht van hypotheek en de meerjarige huurovereenkomst met een financieel sterke zorgexploitant, is dit een stabiele en solide investering. Hoewel deze investering als defensief wordt beschouwd, brengt beleggen via crowdfunding altijd risico's met zich mee, waaronder het risico dat u uw volledige inleg kunt verliezen. Raadpleeg het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBi) voor een uitgebreide beschrijving van de risico's.

A

23 22 21

B

20 19 18

C

17 16 15

D

14 13 12

E

11 10 9

Hypotheekrecht	De investeerders van Crowdrealestate krijgen het eerste recht van hypotheek op het zorgobject.	5 punten
Loan-to-value	De loan-to-value op basis van de huidige (voorlopige) marktwaarde bedraagt maximaal 79,8%.	1 punten
Match locatie met sector	De centrale ligging van het object sluit goed aan bij de behoeften van zowel bewoners als zorgverlener en draagt bij aan een stabiele en structurele woon- en zorgvraag.	2 punten
Bezetting	Een volledige bezettingsgraad.	3 punten
Projectfase	Het project betreft bestaande bouw, wat minder risico's met zich meebrengt vergeleken met projecten in de ontwikkelingsfase.	3 punten
Trackrecord	De initiatiefnemer beschikt over een uitgebreid trackrecord.	3 punten
Looptijd	De beoogde looptijd is 24 maanden.	3 punten
Extra zekerheden	Verpanding van de aandelen, non-onttrekkingsverklaring, negatieve bezwaringsconvenant en Change of Control-convenant.	1 punten
Totaal		21 punten

Financieringsopbouw

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar ten behoeve van de verwerving van een indirect belang in de objectvennootschap en de aankoop van het zorgcomplex, waarvan naast het onderhavige object zes andere zorglocaties deel uitmaken. Het vastgoed komt in eigendom van de objectvennootschap en wordt als onderpand voor deze propositie gesteld. Naast de lening via Crowdrealestate is voor het object geen bancaire lening aangetrokken.

Het drempelbedrag bedraagt € 500.000 en het streefbedrag is vastgesteld op € 5.000.000. De huidige marktwaarde van het verzorgingshuis bedraagt circa € 6.276.000, resulterend in een loan-to-value van maximaal 79,8% en een overwaarde van circa € 1.276.000.

Als investeerder krijgt u een eerste recht van hypotheek op het object, aangevuld met een aandelenverpanding, een non-onttrekkingsverklaring, een negatieve bezwaringsconvenant en een Change of Control-convenant. De zekerheden worden ingeschreven op naam van de onafhankelijke stichting van Crowdrealestate. Het volledige overzicht staat vermeld in de parallelle schuldovereenkomst.

Investeerders	€ 5.000.000	Eerste hypotheekrecht
Overwaarde	€ 1.276.000
Totale omvang	€ 6.276.000

Projectomschrijving

Het object betreft een modern verzorgingshuis gelegen in Rositz, een kern van circa 2.700 inwoners in het district Altenburger Land in de deelstaat Thüringen. Het complex is in 2008 gebouwd, verkeert in uitstekende staat van onderhoud en oogt door de hoogwaardige afwerking en het onderhoudsniveau als nagenoeg nieuwbouw. De totale verhuurbare oppervlakte bedraagt 2.943 m², verdeeld over 60 eenpersoonskamers met eigen sanitaire voorzieningen. Het object is volledig in gebruik als verpleeghuis voor langdurig zorgbehoevende ouderen.

Het gebouwencomplex is opgetrokken in een hedendaagse architectuurstijl en beschikt over een uitgestrekt sedumdakpakket op de volledige dakoppervlakte. Dit groene dak draagt bij aan een aanzienlijke energiebesparing, een betere thermische isolatie en een verlaagde onderhoudsintensiteit van de dakconstructie. De gevels zijn voorzien van kleuraccenten in rood en geel en de ruimtelijke opzet rondom het complex biedt bewoners buitenruimte en een groen verblijfsklimaat. De ligging van het object is goed ontsloten binnen de kern van Rositz, met directe nabijheid van de dorpskern en omliggende woonfuncties.

Marktomschrijving

Thüringen behoort tot de meest vergrijsde regio's van Duitsland, met circa 28% van de bevolking van 65 jaar en ouder. In Rositz is deze trend nog nadrukkelijker: circa 30% van de circa 2.700 inwoners is 65 jaar of ouder. De groeiende 80-plus doelgroep en de stijgende levensverwachting zorgen voor een toenemende vraag naar intramurale ouderenzorg en intensieve zorgvoorzieningen.

Het object vervult daarnaast een regionale functie voor omliggende gemeenten met een vergelijkbare demografische opbouw, waardoor het effectieve marktgebied groter is dan de lokale populatie suggereert. De beperkte toevoeging van nieuwe intramurale capaciteit in de regio ondersteunt een stabiel en voorspelbaar exploitatieklimaat voor goed gepositioneerde bestaande locaties.

De Duitse zorgvastgoedmarkt kent structureel een aanbiedingstekort: de vraag naar verpleeghuisplaatsen groeit sneller dan de capaciteit wordt uitgebreid. Overheidsregulering via de Pflegekassen en het Pflegevergütung-systeem borgt de financiering van zorgexploitanten, wat de sector onderscheidt van commercieel vastgoed met marktgevoelige huurinkomsten. Dit maakt zorgvastgoed in Duitsland tot een van de meest defensieve vastgoedsegmenten voor vastgoedfinanciering.

Eindgebruiker

De huurder is AWO AJS (Arbeiterwohlfahrt Alten-, Jugend- und Sozialhilfe gGmbH), de Thüringse regionale entiteit van de AWO - een van de zes erkende organisaties binnen de Duitse Freie Wohlfahrtspflege. AWO opereert nationaal met meer dan 300.000 medewerkers en circa 2.100 locaties. AWO AJS beheert in Thüringen 38 verpleeghuizen en heeft in de periode 2013–2023 zowel het aantal locaties (+20%) als het personeelsbestand (+32%) gestaag uitgebreid. Omzet en eigen vermogen zijn over diezelfde periode consistent gestegen. AWO AJS behoort daarmee tot de financieel meest solide zorgexploitanten in Thüringen en kent een lange geschiedenis van ononderbroken exploitatie.

De jaarlijkse huurinkomsten bedragen circa € 400.000 (circa € 11,30 per m² per maand) en de gewogen gemiddelde resterende looptijd (WALT) bedraagt 5,5 jaar. De huurovereenkomst is gestructureerd op basis van een double net huurmodel, waarbij onderhouds- en verzekeringskosten voor rekening van de huurder komen. De huurinkomsten worden gedekt door structurele Pflegevergütung-vergoedingen via langdurige overeenkomsten met de Pflegekassen, waardoor de kasstromen nagenoeg onafhankelijk zijn van conjuncturele schommelingen.

Achterliggende organisatie

De lening wordt verstrekt aan Healthcare Residential III B.V. ten behoeve van de verwerving van een indirect belang in objectvennootschap Valartis Health Care Drei S.à r.l. en de aankoop van het zorgobject. Van deze vennootschap maken in totaal zeven zorglocaties deel uit, bestaande uit verpleeghuizen en aanleunwoningen, alle verhuurd aan AWO AJS als hoofdhuurder.

De initiatiefnemer beschikt over een aantoonbaar trackrecord en een portefeuille met commerciële en residentiële (zorg)objecten in Duitsland en Nederland, opgebouwd over meerdere decennia. De strategische focus ligt op de Duitse zorgvastgoedmarkt, met AWO AJS als stabiele huurder over de gehele portefeuille.

De door Crowdrealestate aangeboden crowdfundingdiensten vallen niet onder het depositogarantiestelsel. Dit betekent dat beleggingen die u doet via ons platform niet zijn beschermd door het wettelijke depositogarantiestelsel zoals dat geldt voor spaartegoeden bij banken. Evenmin kunnen beleggers aanspraak maken op het beleggerscompensatiestelsel. U loopt dus het risico uw volledige inleg te verliezen zonder recht op compensatie.

Conform de Europese regelgeving raden wij niet-ervaren beleggers aan om niet meer dan 10% van hun vrij belegbare vermogen te investeren in crowdfundingprojecten. Dit advies helpt u om uw financiële risico’s te spreiden en verstandig te investeren. Voor meer informatie over deze richtlijn, raadpleeg het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

Als belegger heeft u een wettelijke bedenktijd van vier dagen na het afronden van uw investering. Binnen deze periode kunt u uw belegging zonder opgaaf van reden en zonder kosten herroepen. Dit biedt u de mogelijkheid om uw investeringsbeslissing zorgvuldig te overwegen. Neem contact op met Crowdrealestate als u gebruik wilt maken van deze herroepingsperiode.