Woonzorgcentrum Rositz

U investeert met deze propositie in een modern intramuraal zorgcomplex met 60 zorgeenheden in Rositz, Duitsland. De beoogde looptijd bedraagt 24 maanden en de vaste rente is 7,75% per jaar. Als investeerder krijgt u een eerste recht van hypotheek met aanvullende zekerheden. De loan-to-value bedraagt maximaal 79,8%.

Het object is gelegen in Rositz, in het district Altenburger Land in de deelstaat Thüringen. De regio kenmerkt zich door een bovengemiddelde vergrijzing en beperkte zorgcapaciteit, wat structureel bijdraagt aan een hoge bezettingsgraad. Het complex is in 2008 gebouwd, volledig ingericht op hedendaagse zorgstandaarden en beschikt over 60 eenpersoonskamers met eigen sanitaire voorzieningen.

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar ten behoeve van de verwerving van een belang in de objectvennootschap en de aankoop van het zorgcomplex. Naast dit object maken zes andere zorglocaties deel uit van dezelfde vennootschap. De initiatiefnemer beschikt over een uitgebreid trackrecord en heeft meerdere commerciële en residentiële (zorg)objecten in binnen- en buitenland in eigendom.

Belangrijkste kenmerken van deze propositie:

• Vaste rente van 7,75% per jaar;
• Beoogde looptijd van 24 maanden;
• Eerste recht van hypotheek;
• Verpanding van de aandelen;
• Loan-to-value van maximaal 79,8%;
• Meerjarige huurovereenkomst (10,5 jaar);
• Institutionele zorgexploitant
• Stabiele huurinkomsten;
• Zeer goede staat van onderhoud;
• Ervaren projecteigenaar;
• Maandelijkse uitbetaling;
• Direct rentedragend vanaf storting;
• Eenmalige bemiddelingskosten van 0,45%;
• Investeren kan vanaf € 2.500.

Het object betreft een modern verzorgingshuis gelegen in Rositz, een kern van circa 2.700 inwoners in het district Altenburger Land in de deelstaat Thüringen. Het complex is in 2008 gebouwd, verkeert in uitstekende staat van onderhoud en oogt door de hoogwaardige afwerking en het onderhoudsniveau als nagenoeg nieuwbouw. De totale verhuurbare oppervlakte bedraagt 2.943 m², verdeeld over 60 eenpersoonskamers met eigen sanitaire voorzieningen. Het object is volledig in gebruik als verpleeghuis voor langdurig zorgbehoevende ouderen.

Het gebouwencomplex is opgetrokken in een hedendaagse architectuurstijl en beschikt over een uitgestrekt sedumdakpakket op de volledige dakoppervlakte. Dit groene dak draagt bij aan een aanzienlijke energiebesparing, een betere thermische isolatie en een verlaagde onderhoudsintensiteit van de dakconstructie. De gevels zijn voorzien van kleuraccenten in rood en geel en de ruimtelijke opzet rondom het complex biedt bewoners buitenruimte en een groen verblijfsklimaat. De ligging van het object is goed ontsloten binnen de kern van Rositz, met directe nabijheid van de dorpskern en omliggende woonfuncties.

Thüringen behoort tot de meest vergrijsde regio's van Duitsland, met circa 28% van de bevolking van 65 jaar en ouder. In Rositz is deze trend nog nadrukkelijker: circa 30% van de circa 2.700 inwoners is 65 jaar of ouder. De groeiende 80-plus doelgroep en de stijgende levensverwachting zorgen voor een toenemende vraag naar intramurale ouderenzorg en intensieve zorgvoorzieningen.

Het object vervult daarnaast een regionale functie voor omliggende gemeenten met een vergelijkbare demografische opbouw, waardoor het effectieve marktgebied groter is dan de lokale populatie suggereert. De beperkte toevoeging van nieuwe intramurale capaciteit in de regio ondersteunt een stabiel en voorspelbaar exploitatieklimaat voor goed gepositioneerde bestaande locaties.

De Duitse zorgvastgoedmarkt kent structureel een aanbiedingstekort: de vraag naar verpleeghuisplaatsen groeit sneller dan de capaciteit wordt uitgebreid. Overheidsregulering via de Pflegekassen en het Pflegevergütung-systeem borgt de financiering van zorgexploitanten, wat de sector onderscheidt van commercieel vastgoed met marktgevoelige huurinkomsten. Dit maakt zorgvastgoed in Duitsland tot een van de meest defensieve vastgoedsegmenten voor vastgoedfinanciering.

De huurder is AWO AJS (Arbeiterwohlfahrt Alten-, Jugend- und Sozialhilfe gGmbH), de Thüringse regionale entiteit van de AWO - een van de zes erkende organisaties binnen de Duitse Freie Wohlfahrtspflege. AWO opereert nationaal met meer dan 300.000 medewerkers en circa 2.100 locaties. AWO AJS beheert in Thüringen 38 verpleeghuizen en heeft in de periode 2013–2023 zowel het aantal locaties (+20%) als het personeelsbestand (+32%) gestaag uitgebreid. Omzet en eigen vermogen zijn over diezelfde periode consistent gestegen. AWO AJS behoort daarmee tot de financieel meest solide zorgexploitanten in Thüringen en kent een lange geschiedenis van ononderbroken exploitatie.

De jaarlijkse huurinkomsten bedragen circa € 400.000 (circa € 11,30 per m² per maand) en de gewogen gemiddelde resterende looptijd (WALT) bedraagt 5,5 jaar. De huurovereenkomst is gestructureerd op basis van een double net huurmodel, waarbij onderhouds- en verzekeringskosten voor rekening van de huurder komen. De huurinkomsten worden gedekt door structurele Pflegevergütung-vergoedingen via langdurige overeenkomsten met de Pflegekassen, waardoor de kasstromen nagenoeg onafhankelijk zijn van conjuncturele schommelingen.