Hoofdkantoor Bank11

Eerste hypotheekrecht en een loan-to-value van 26,9%

U investeert met deze propositie in het hoofdkantoor van de financiële instelling Bank11 in Neuss, nabij Düsseldorf in de economisch sterke Duitse deelstaat Noordrijn-Westfalen. Het object is gelegen in de zakelijke wijk Hammfeld en is naast deze ankerhuurder verhuurd aan twee andere partijen. De beoogde looptijd bedraagt 12 maanden met een vaste rente van 8% per jaar. Als investeerder verkrijgt u een eerste recht van hypotheek met aanvullende zekerheden. De loan-to-value bedraagt 26,9%.

Het object bestaat uit een commercieel gebouw met vier eenheden en een totale verhuurbare vloeroppervlakte van circa 13.164 m². Dagelijks maken medewerkers, klanten en bezoekers gebruik van deze locatie. Verschillende huurders zijn meerjarig aan het object verbonden. De belangrijkste huurder is Bank11, welke sinds 2010 op deze locatie is gevestigd. Daarnaast bevindt zich op het naastgelegen perceel een ruime parkeergelegenheid.

Het vastgoedobject van deze propositie maakt onderdeel uit van een te verwerven portefeuille met vier andere commerciële vastgoedobjecten. De initiatiefnemer Cosimo Investment Group betreft een familiebedrijf dat sinds 1995 actief is op de Duitse vastgoedmarkt. De organisatie richt zich strategisch op het ontwikkelen en beheren van vastgoedprojecten, met de nadruk op woon- en kantoorgebouwen en deels hotelvastgoed. De marktpositie van Cosimo blijkt onder meer uit de begin 2026 gesloten samenwerking met PATRIZIA voor een woningontwikkelingsprogramma van € 500 miljoen.

De belangrijkste kenmerken van deze propositie zijn als volgt:

Vaste rente van 8% per jaar;
Beoogde looptijd van 12 maanden;
Eerste recht van hypotheek;
Loan-to-value van 26,9%;
Institutionele ankerhuurder;
Gelegen in de metropoolregio Düsseldorf;
Centrale locatie nabij de Rijn en Düsseldorf;
Verpanding van de huurinkomsten met aanvullende zekerheden;
Zeer ervaren initiatiefnemer;
Maandelijkse uitbetaling;
Direct rentedragend vanaf storting;
Eenmalige bemiddelingskosten van 0,45%;
Investeren vanaf € 2.500.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergegeven op basis van de vaste rente van 8% per jaar. In het onderstaande voorbeeld wordt bij een inleg van € 5.000 in totaal € 400,00 aan rente uitbetaald. De eerste en opgebouwde rente wordt in de eerstvolgende maand na het sluiten van de propositie voldaan. Vervolgens ontvangt u maandelijks achteraf het vaste rentebedrag. Aan het eind van de beoogde looptijd wordt u afgelost uit herfinanciering en/of verkoop van het object. De gepresenteerde rendementsprognose is gebaseerd op verwachte marktomstandigheden en projectplanning. Er is geen garantie dat deze resultaten daadwerkelijk worden behaald

Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg	€ 5.000
Vaste rente	8,0%
Beoogde looptijd	12 maanden
Totaal rendement	€ 400,00

Crowdrealestate waardering

Crowdrealestate heeft aan deze investering een risicowaardering A (Defensief) toegekend. Deze classificatie is onder meer gebaseerd op het eerste recht van hypotheek, de gunstige loan-to-value verhouding en de institutionele huurder. Hoewel deze investering als defensief is geclassificeerd, geldt dat beleggen via crowdfunding altijd risico's met zich meebrengt, waaronder het risico dat (een deel van) de inleg verloren gaat. Raadpleeg het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBi) voor een volledige beschrijving van de risico's en zekerheden.

A

23 22 21

B

20 19 18

C

17 16 15

D

14 13 12

E

11 10 9

Hypotheekrecht	De investeerders van Crowdrealestate krijgen een eerste recht van hypotheek.	5 punten
Loan-to-value	De loan-to-value op basis van de marktwaarde in de huidige verhuurde staat bedraagt 26,9%.	2 punten
Match locatie met sector	Centraal gelegen tussen Neuss en Düsseldorf; sluit goed aan op de bedrijvigheid in deze sterke economische regio.	3 punten
Bezetting	De bezettingsgraad bedraagt momenteel 62%. Voor de leegstaande ruimtes is een zorginstelling in beeld als potentiële huurder.	2 punten
Projectfase	Het project betreft bestaande bouw, wat minder risico's met zich meebrengt vergeleken met projecten in de ontwikkelingsfase.	3 punten
Trackrecord	De initiatiefnemer is reeds 30 jaar actief op de Duitse vastgoedmarkt.	3 punten
Looptijd	De beoogde looptijd bedraagt 12 maanden. Hoewel het project bestaande bouw betreft, blijft — mede vanwege vastgoed als onderliggende waarde — de mogelijkheid van een langere doorlooptijd aanwezig.	3 punten
Extra zekerheid	Verpanding van huidige en toekomstige activa van de projecteigenaar (incl. huurverpanding) met verdere aanvullende zekerheden.	1 punten
Totaal		22 punten

Financieringsopbouw

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar ten behoeve van de verwerving van een indirect belang in de objectvennootschap, waarvan naast het onderhavige object vier andere vastgoedobjecten deel uitmaken. Het drempelbedrag is vastgesteld op € 500.000 en het streefbedrag op € 4.310.000. Als investeerder krijgt u als zekerheid een eerste recht van hypotheek met aanvullende zekerheden.

In april 2026 is de huidige marktwaarde van het vastgoedobject getaxeerd op € 16.025.000. Op basis van de maximale hoofdsom van de lening van € 4.310.000 bedraagt de overwaarde € 11.715.000. De overwaarde bedraagt € 11.715.000, wat resulteert in een loan-to-value van 26,9%. De onderliggende waarde van de hypothecaire inschrijving is hiermee ruimschoots dekkend.

De zekerheden ten behoeve van de investeerders worden ingeschreven op naam van de onafhankelijke stichting van Crowdrealestate. Naast het eerste hypotheekrecht zijn er aanvullende zekerheden van toepassing, zoals een aandelenverpanding en verpanding van huidige en toekomstige activa (inclusief huurverpanding). Het volledige overzicht van alle van toepassing zijnde convenanten en zekerheden met bijbehorende eigenschappen staat vermeld in de parallelle schuldovereenkomst.

Investeerders Crowdrealestate	€ 4.310.000	Eerste hypotheekrecht
Overwaarde	€ 11.715.000
Totale omvang	€ 16.025.000

Projectomschrijving

Aan de Hammer Landstraße 91 in de wijk Hammfeld in Neuss ligt het commerciële object van deze propositie. Het is een representatief en goed onderhouden kantoorgebouw. De verhuurbare vloeroppervlakte bedraagt circa 13.164 m². Het gebouw ligt op een verzorgd terrein met groenvoorzieningen. De totale perceeloppervlakte bedraagt circa 19.348 m².

De actuele jaarlijkse huurinkomsten bedragen circa € 1.038.059. De huurders zijn gerenommeerde en internationaal opererende zakelijke dienstverleners. Hoofdhuurder is Bank11 für Privatkunden und Handel GmbH. Dit is een bank gespecialiseerd in onder meer autofinanciering. Bank11 maakt deel uit van de gerenommeerde Wilhelm Werhahn KG-groep. De gewogen gemiddelde resterende huurtermijn (WALT) bedraagt circa 4,6 jaar.

Het object is uitstekend ontsloten. De snelwegen A57 en A46 zijn binnen enkele minuten bereikbaar. Station Neuss Rheinpark-Center ligt op circa 400 meter. De dichtstbijzijnde bushalte ligt op circa 220 meter. De internationale luchthaven Düsseldorf ligt op circa 14,4 kilometer. Het object beschikt over ruime parkeergelegenheid voor huurders en bezoekers. Er zijn elektrische laadpalen aanwezig. De gevestigde huurdersbasis zorgen voor stabiele en voorspelbare kasstromen.

Marktomschrijving

De stad Neuss telt circa 153.000 inwoners. Neuss maakt deel uit van de Rheinische metropoolregio. Samen met Düsseldorf vormt het één van de economisch sterkste stedelijke regio's van Duitsland. De wijk Hammfeld is een gevestigd kantorencluster. Hier zijn financiële instellingen, zakelijke dienstverleners en internationale bedrijven gevestigd. Diverse hogescholen en universiteiten liggen op korte afstand. De FOM Hogeschool ligt op 2,1 km. De Heinrich-Heine-Universiteit Düsseldorf ligt op 7,6 km. De Hogeschool Düsseldorf ligt op 10 km.

Het object speelt direct in op twee structureel sterke deelmarkten:

Financiële en zakelijke dienstverlening. In de Düsseldorfer metropoolregio zijn veel multinationals en internationale concerns gevestigd. Dit zorgt voor een aanhoudende vraag naar hoogwaardige kantoorruimte. Het gaat om financiële instellingen, HR-dienstverleners en zakelijke backoffices. Het object heeft met Bank11 für Privatkunden und Handel GmbH een gerenommeerde en internationaal opererende huurder gebonden. Bank11 is onderdeel van de Wilhelm Werhahn KG-groep.
Zakelijk toerisme en conferentieverkeer. Neuss en Düsseldorf zijn jaarlijks gastheer voor grote internationale vakbeurzen. Voorbeelden zijn Boot, ProWein, Drupa en K. Dit zorgt voor een structureel hoge vraag naar kantoor- en werkruimte in de omgeving. Gevestigde zakelijke locaties als deze profiteren daar structureel van.

Het object is uitstekend ontsloten. De snelwegen A57 en A46 zijn binnen enkele minuten bereikbaar. Station Neuss Rheinpark-Center ligt op circa 400 meter. De dichtstbijzijnde bushalte ligt op circa 220 meter. De internationale luchthaven Düsseldorf ligt op circa 14,4 kilometer. Het aanbod van vergelijkbare kwaliteit in dit segment groeit beperkt. Samen met de gevestigde locatie in Hammfeld zorgt dit voor een voorspelbaar exploitatieklimaat en behoud van waarde.

Achterliggende organisatie

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar Projekta CIG 82 GmbH ten behoeve van de verwerving van een indirect belang in objectvennootschap HVT Processing GmbH en is onderdeel van de initiatiefnemer van Cosimo Investment Group GmbH. Het onderpand blijft in eigendom van de objectvennootschap en het vastgoedobject maakt onderdeel uit van een grotere portefeuille commercieel vastgoed in de regio Neuss en Düsseldorf.

Cosimo is een vastgoedontwikkelaar en -beheerder die actief is in diverse stedelijke regio’s in Duitsland. De organisatie ontwikkelt en transformeert vastgoedprojecten binnen segmenten zoals short-stay appartementen, hotels, kantoren, bedrijfsmatig vastgoed en woningbouw. Daarbij wordt ingespeeld op de functionele vraag binnen stedelijke gebieden.

Een aanzienlijk deel van de activiteiten vindt plaats in Berlijn, waar Cosimo betrokken is bij meerdere gebiedsontwikkelingen. De onderneming beschikt over eigen teams voor projectontwikkeling, bouwmanagement en architectuur.

Naast nieuwbouw richt Cosimo zich ook op de herontwikkeling en transformatie van bestaande gebouwen. Daarbij wordt rekening gehouden met thema’s als verduurzaming, functiewijziging en flexibiliteit in gebruik. In samenwerking met gemeenten, investeerders en exploitanten worden projecten afgestemd op de actuele marktomstandigheden.

De door Crowdrealestate aangeboden crowdfundingdiensten vallen niet onder het depositogarantiestelsel. Dit betekent dat beleggingen die u doet via ons platform niet zijn beschermd door het wettelijke depositogarantiestelsel zoals dat geldt voor spaartegoeden bij banken. Evenmin kunnen beleggers aanspraak maken op het beleggerscompensatiestelsel. U loopt dus het risico uw volledige inleg te verliezen zonder recht op compensatie.

Conform de Europese regelgeving raden wij niet-ervaren beleggers aan om niet meer dan 10% van hun vrij belegbare vermogen te investeren in crowdfundingprojecten. Dit advies helpt u om uw financiële risico’s te spreiden en verstandig te investeren. Voor meer informatie over deze richtlijn, raadpleeg het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

Als belegger heeft u een wettelijke bedenktijd van vier dagen na het afronden van uw investering. Binnen deze periode kunt u uw belegging zonder opgaaf van reden en zonder kosten herroepen. Dit biedt u de mogelijkheid om uw investeringsbeslissing zorgvuldig te overwegen. Neem contact op met Crowdrealestate als u gebruik wilt maken van deze herroepingsperiode.