Parkhof Düsseldorf

Eerste hypotheekrecht en een loan-to-value van 40%

U investeert met deze propositie in commerciële vastgoedobjecten met een gespreide huurdersmix en woningbouwpotentieel in Düsseldorf, gelegen in de Duitse deelstaat Noordrijn-Westfalen. Aan de objecten zijn meerdere publieke huurders verbonden. De beoogde looptijd bedraagt 12 maanden met een vaste rente van 8,25% per jaar. Als investeerder verkrijgt u een eerste recht van hypotheek met aanvullende zekerheden. De loan-to-value bedraagt maximaal 40%.

Het object bestaat uit meerdere (hoofdzakelijk) commerciële objecten in de centrale wijk Unterbilk in Düsseldorf. De totale verhuurbare vloeroppervlakte bedraagt circa 8.380 m². Diverse huurders zijn meerjarig aan het object verbonden. Waaronder een aantal publieke huurders, waaronder de grootste huurder, namelijk de deelstaat Noordrijn-Westfalen (Generalstaatsanwaltschaft). Het bestaande object is vrijwel volledig verhuurd. Daarnaast biedt het terrein de mogelijkheid tot herontwikkeling naar circa 131 wooneenheden.

Het vastgoedobject van deze propositie maakt onderdeel uit van een te verwerven portefeuille met vier andere commerciële vastgoedobjecten. De initiatiefnemer Cosimo Investment Group betreft een familiebedrijf dat sinds 1995 actief is op de Duitse vastgoedmarkt. De organisatie richt zich strategisch op het ontwikkelen en beheren van vastgoedprojecten, met de nadruk op woon- en kantoorgebouwen en deels hotelvastgoed. De marktpositie van Cosimo blijkt onder meer uit de begin 2026 gesloten samenwerking met PATRIZIA voor een woningontwikkelingsprogramma van € 500 miljoen.

De belangrijkste kenmerken van deze propositie zijn als volgt:

Vaste rente van 8,25% per jaar;
Beoogde looptijd van 12 maanden;
Eerste recht van hypotheek;
Loan-to-value van 40%;
Gespreide huurdersmix;
Overheid als grootste huurder (deelstaat Noordrijn-Westfalen);
Gelegen in de metropoolregio Düsseldorf;
Centrale locatie in Düsseldorf nabij de Rijn;
Verpanding van de huurinkomsten met aanvullende zekerheden;
Zeer ervaren initiatiefnemer;
Maandelijkse uitbetaling;
Direct rentedragend vanaf storting;
Eenmalige bemiddelingskosten van 0,45%;
Investeren vanaf € 2.500.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergegeven op basis van de vaste rente van 8,25% per jaar. In het onderstaande voorbeeld wordt bij een inleg van € 5.000 in totaal € 412,50 aan rente uitbetaald. De eerste en opgebouwde rente wordt in de eerstvolgende maand na het sluiten van de propositie voldaan. Vervolgens ontvangt u maandelijks achteraf het vaste rentebedrag. Aan het eind van de beoogde looptijd wordt u afgelost uit herfinanciering en/of verkoop van het object. De gepresenteerde rendementsprognose is gebaseerd op verwachte marktomstandigheden en projectplanning. Er is geen garantie dat deze resultaten daadwerkelijk worden behaald

Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg	€ 5.000
Vaste rente	8,25%
Beoogde looptijd	12 maanden
Totaal rendement	€ 412,50

Crowdrealestate waardering

Crowdrealestate heeft aan deze investering een risicowaardering A (Defensief) toegekend, gebaseerd op het eerste recht van hypotheek, de gunstige loan-to-value verhouding, de gespreide huurdersmix in de huidige staat en het aanwezige herontwikkelingspotentieel. Hoewel deze investering als defensief is geclassificeerd, geldt dat beleggen via crowdfunding altijd risico's met zich meebrengt, waaronder het risico dat (een deel van) de inleg verloren gaat. Raadpleeg het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBi) voor een volledige beschrijving van de risico's en zekerheden.

A

23 22 21

B

20 19 18

C

17 16 15

D

14 13 12

E

11 10 9

Hypotheekrecht	De investeerders van Crowdrealestate krijgen een eerste recht van hypotheek.	5 punten
Loan-to-value	De loan-to-value bedraagt circa 40% gebaseerd, op de marktwaarde in huidige verhuurde staat alsmede het aanwezige ontwikkelingspotentieel.	2 punten
Match locatie met sector	Centraal gelegen in Düsseldorf, nabij de Rijn en in het hart van de economisch sterke metropoolregio Düsseldorf.	3 punten
Bezetting	De bezettingsgraad bedraagt momenteel 99%. De gewogen gemiddelde resterende huurtermijn (WALT) van de bestaande contracten bedraagt circa 2,4 jaar.	3 punten
Projectfase	Het project betreft overwegend bestaande bouw met herontwikkelingspotentieel voor de realisatie van circa 131 woningen, ondersteund door de versnelde Duitse Bau-Turbo-procedure voor woningbouw.	3 punten
Trackrecord	De initiatiefnemer is reeds 30 jaar actief op de Duitse vastgoedmarkt.	3 punten
Looptijd	De beoogde looptijd bedraagt 12 maanden. Hoewel het project grotendeels bestaande bouw betreft, blijft — mede vanwege het ontwikkelkarakter en vastgoed als onderliggende waarde — de mogelijkheid van een langere doorlooptijd aanwezig.	3 punten
Extra zekerheid	Verpanding van huidige en toekomstige activa van de projecteigenaar (incl. huurverpanding) met verdere aanvullende zekerheden.	1 punten
Totaal		23 punten

Financieringsopbouw

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar ten behoeve van de verwerving van een indirect belang in de objectvennootschap, waarvan naast het onderhavige object vier andere vastgoedobjecten deel uitmaken. Het drempelbedrag is vastgesteld op € 500.000 en het streefbedrag op € 3.280.000. Als investeerder krijgt u als zekerheid een eerste recht van hypotheek met aanvullende zekerheden.

In april 2026 is de gecombineerde marktwaarde van de vastgoedobjecten - bestaande uit de marktwaarde in huidige staat en de residuele grondwaarde van het herontwikkelingspotentieel - getaxeerd op € 16.380.000. De helft van deze waarde wordt toegerekend aan onderhavige financiering dan wel propositie, resulterend in een onderliggende waarde van € 8.190.000. Ten opzichte van de maximale hoofdsom van € 3.280.000 bedraagt de overwaarde € 4.910.000, hetgeen resulteert in een Loan-to-Value (LTV) van 40%. De hypothecaire zekerheid biedt daarmee een ruime dekking van de financiering. Middels een separate Crowdrealestate propositie zal het resterende deel van deze onderliggende waarde op korte termijn worden gefinancierd.

De zekerheden ten behoeve van de investeerders worden ingeschreven op naam van de onafhankelijke stichting van Crowdrealestate. Naast het eerste hypotheekrecht zijn er aanvullende zekerheden van toepassing, zoals een aandelenverpanding en verpanding van huidige en toekomstige activa (inclusief huurverpanding). Het volledige overzicht van alle van toepassing zijnde convenanten en zekerheden met bijbehorende eigenschappen staat vermeld in de parallelle schuldovereenkomst.

Investeerders Crowdrealestate	€ 3.280.000	Eerste hypotheekrecht
Overwaarde	€ 4.910.000
Totale omvang	€ 8.190.000

Projectomschrijving

Aan de Volmerswerther Straße 80–86 en de Sternwartstraße 27–31 in Düsseldorf, nabij de Medienhafen, bevindt zich het gemengd gebruikte complex dat deel uitmaakt van deze propositie. De objecten kennen een actueel verhuurbare vloeroppervlakte van circa 8.380 m², ingericht voor kantoor-, onderwijs-, zorg-, bedrijfsfuncties en een kleinschalig appartementencomplex. De vastgoedobjecten zijn gelegen op een perceel van circa 7.417 m².

De actuele jaarlijkse huurinkomsten bedragen € 865.773. De objecten kennen een brede en langjarig gevestigde huurdersmix met een uitgesproken publiek-institutioneel karakter. Hoofdhuurder is de deelstaat Noordrijn-Westfalen (Land NRW), die via de Generalstaatsanwaltschaft (Openbaar Ministerie) Düsseldorf reeds sinds 1992 op deze locatie is gevestigd en daarnaast aanvullende opslagruimte huurt; het huurcontract loopt tot medio 2027. Daarnaast behoort onderwijsinstelling ZWH tot de hoofdhuurders, gevestigd sinds 2005 met een contract tot eind 2027. De overige huurdersmix bestaat onder meer uit het consulaat van IJsland, een dierenkliniek (Tierärzte Evidensia, gehuurd tot 2031), zorg- en paramedische aanbieders (Pflegedienst Knepper, Quantum Dental) en diverse zakelijke dienstverleners, waarvan een aantal reeds sinds de jaren negentig aan de objecten verbonden zijn. De gewogen gemiddelde resterende huurtermijn (WALT) van de bestaande huurcontracten bedraagt circa 2,4 jaar - een bewust beperkte looptijd die past bij het herontwikkelingsperspectief, omdat hiermee flexibiliteit behouden blijft voor de toekomstige transformatie van de locatie.

De kern van de waarde van deze propositie ligt namelijk in het aanwezige herontwikkelingspotentieel: op de locatie bestaan concrete mogelijkheden voor de realisatie van 131 vrij gefinancierde wooneenheden (Wohnungsneubau) met een potentiële woonoppervlakte van circa 9.744 m². Door deze ontwikkeling neemt het verhuurpotentieel sterk toe; de te realiseren (SOLL-)huurinkomsten bedragen circa € 2.680.000 per jaar. Het complex is gunstig gelegen in Düsseldorf met een goede ontsluiting richting de binnenstad en de Medienhafen en met de internationale luchthaven Düsseldorf op korte afstand. De huidige leegstand is met circa 90 m² zeer beperkt.

Marktomschrijving

De stad Düsseldorf telt circa 650.000 inwoners en is de hoofdstad van de deelstaat Noordrijn-Westfalen. Düsseldorf maakt deel uit van de Rheinische metropoolregio en behoort tot de economisch sterkste stedelijke regio's van Duitsland. Het object is gelegen in de wijk Unterbilk, een gevestigd en levendig stadsdeel direct aan de Rijn en grenzend aan de Medienhafen. Unterbilk is een gewild woonmilieu met een sterk verzorgingsniveau en een hoogwaardig voorzieningenaanbod. Diverse hogescholen en universiteiten liggen op korte afstand. De Heinrich-Heine-Universiteit Düsseldorf ligt op circa 3 km. De Hogeschool Düsseldorf ligt op circa 5 km.

Het object beschikt over een langjarig gevestigde en stabiele huurdersbasis met een sterk publiek-institutioneel karakter. Hoofdhuurder is de deelstaat Noordrijn-Westfalen (Land NRW), reeds sinds 1992 op de locatie gevestigd, aangevuld met onderwijs, zorg en zakelijke dienstverlening. Dit zorgt voor stabiele kasstromen gedurende de aanloop naar de woningbouwontwikkeling.

Het object speelt direct in op twee structureel sterke deelmarkten:

Residentiële woningmarkt Düsseldorf. De Düsseldorfer woningmarkt kenmerkt zich door een aanhoudend tekort aan kwalitatief woonaanbod. De combinatie van internationale bedrijvigheid, een grote expatgemeenschap en een groeiende bevolking zorgt voor een structureel hoge vraag naar huurwoningen. Centraal gelegen wijken als Unterbilk behoren tot de meest gewilde woonlocaties van de stad.
Stedelijke ligging aan de Rijn. Düsseldorf is jaarlijks gastheer voor grote internationale vakbeurzen zoals Boot, ProWein, Drupa en K. Dit genereert een structurele instroom van tijdelijke bewoners en expats. Dit ondersteunt de vraag naar kwalitatieve huurwoningen in centraal gelegen wijken nabij de binnenstad en de Medienhafen.

Het object is uitstekend ontsloten. De snelwegen A52 en A57 zijn binnen enkele minuten bereikbaar. Diverse tram- en busverbindingen liggen op loopafstand. De internationale luchthaven Düsseldorf ligt op circa 12 kilometer. Het aanbod van vergelijkbare kwaliteit in dit segment groeit beperkt. Samen met de centrale ligging in Unterbilk aan de Rijn zorgt dit voor een voorspelbaar exploitatieklimaat en behoud van waarde.

Achterliggende organisatie

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar Brillant 3879. GmbH ten behoeve van de verwerving van een indirect belang in objectvennootschap HVT Processing GmbH en is onderdeel van de initiatiefnemer van Cosimo Investment Group GmbH. Het onderpand blijft in eigendom van de objectvennootschap en het vastgoedobject maakt onderdeel uit van een grotere portefeuille commercieel vastgoed in de regio Neuss en Düsseldorf.

Cosimo is een vastgoedontwikkelaar en -beheerder die actief is in diverse stedelijke regio’s in Duitsland. De organisatie ontwikkelt en transformeert vastgoedprojecten binnen segmenten zoals short-stay appartementen, hotels, kantoren, bedrijfsmatig vastgoed en woningbouw. Daarbij wordt ingespeeld op de functionele vraag binnen stedelijke gebieden.

Een aanzienlijk deel van de activiteiten vindt plaats in Berlijn, waar Cosimo betrokken is bij meerdere gebiedsontwikkelingen. De onderneming beschikt over eigen teams voor projectontwikkeling, bouwmanagement en architectuur.

Naast nieuwbouw richt Cosimo zich ook op de herontwikkeling en transformatie van bestaande gebouwen. Daarbij wordt rekening gehouden met thema’s als verduurzaming, functiewijziging en flexibiliteit in gebruik. In samenwerking met gemeenten, investeerders en exploitanten worden projecten afgestemd op de actuele marktomstandigheden.

Projectdocumentatie

Hieronder kunt u de nadere projectdocumentatie downloaden.

Bestandsnaam
EBi - Parkhof Düsseldorf	Download

De door Crowdrealestate aangeboden crowdfundingdiensten vallen niet onder het depositogarantiestelsel. Dit betekent dat beleggingen die u doet via ons platform niet zijn beschermd door het wettelijke depositogarantiestelsel zoals dat geldt voor spaartegoeden bij banken. Evenmin kunnen beleggers aanspraak maken op het beleggerscompensatiestelsel. U loopt dus het risico uw volledige inleg te verliezen zonder recht op compensatie.

Conform de Europese regelgeving raden wij niet-ervaren beleggers aan om niet meer dan 10% van hun vrij belegbare vermogen te investeren in crowdfundingprojecten. Dit advies helpt u om uw financiële risico’s te spreiden en verstandig te investeren. Voor meer informatie over deze richtlijn, raadpleeg het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

Als belegger heeft u een wettelijke bedenktijd van vier dagen na het afronden van uw investering. Binnen deze periode kunt u uw belegging zonder opgaaf van reden en zonder kosten herroepen. Dit biedt u de mogelijkheid om uw investeringsbeslissing zorgvuldig te overwegen. Neem contact op met Crowdrealestate als u gebruik wilt maken van deze herroepingsperiode.