Aanleunwoningen Thüringen

Eerste hypotheekrecht en een vaste rente van 7,5% per jaar

U investeert met deze propositie in 10 zelfstandige aanleunwoningen in de Duitse deelstaat Thüringen. De beoogde looptijd is 24 maanden en de vaste rente bedraagt 7,5% per jaar. Als investeerder krijgt u een eerste hypothecaire zekerheid op het object met aanvullende zekerheden. De loan-to-value bedraagt maximaal 81,5%.

Het woonobject ligt in de plaats Artern en is gebouw in 2017. Het object bestaat uit 10 zelfstandige aanleunwoningen die rechtstreeks worden verhuurd aan senioren met een minder intensieve zorgbehoefte. De locatie maakt deel uit van een functionele woonwijk met intramurale zorg in de directe omgeving, wat voordelen biedt voor zorgverlening en ondersteuning.

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar ten behoeve van de verwerving van een belang in de objectvennootschap. Het onderpand blijft in eigendom van de objectvennootschap. Naast dit object maken vijf andere zorglocaties deel uit van dezelfde vennootschap. De initiatiefnemer beschikt over een uitgebreid trackrecord en heeft meerdere commerciële en residentiële (zorg)objecten in binnen- en buitenland in eigendom.

Belangrijkste kenmerken van deze propositie:

Vaste rente van 7,5% per jaar;
Beoogde looptijd van 24 maanden;
Eerste recht van hypotheek;
Verpanding van de aandelen;
Loan-to-value van maximaal 81,5%;
Spreiding over meerdere woningen;
Stabiele huurinkomsten;
Voorziet in de substantiële woon- en zorgvraag;
Zeer goede staat van onderhoud;
Ervaren projecteigenaar;
Maandelijkse uitbetaling;
Direct rentedragend vanaf storting;
Eenmalige bemiddelingskosten van 0,45%;
Investeren kan vanaf € 2.500.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergeven bij de vaste rente van 7,5% per jaar. In het onderstaande voorbeeld wordt bij een inleg van € 5.000 in de gehele looptijd van de propositie in totaal € 750 aan rente uitbetaald. De eerste en opgebouwde rente wordt in de eerstvolgende maand na het sluiten van de propositie voldaan. Vervolgens ontvangt u maandelijks achteraf het vaste rentebedrag. Aan het eind van de beoogde looptijd wordt u afgelost middels een herfinanciering of verkoop van het object. De gepresenteerde rendementsprognose is gebaseerd op verwachte marktomstandigheden en projectplanning. Er is geen garantie dat deze resultaten daadwerkelijk worden behaald.

Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg	€ 5.000
Vaste rente	7,5%
Beoogde looptijd	24 maanden
Totaal rendement	€ 750,00

Crowdrealestate waardering

Crowdrealestate heeft aan deze investering een risicowaardering A (Defensief) toegekend. Mede gezien het eerste recht van hypotheek en de spreiding over meerdere huurders met een langdurige zorgbehoefte, is dit een stabiele en solide investering. Hoewel deze investering als defensief wordt beschouwd, brengt beleggen via crowdfunding altijd risico’s met zich mee, waaronder het risico dat u uw volledige inleg kunt verliezen. Raadpleeg het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBi) voor een uitgebreide beschrijving van de risico's.

A

23 22 21

B

20 19 18

C

17 16 15

D

14 13 12

E

11 10 9

Hypotheekrecht	De investeerders van Crowdrealestate krijgen het eerste recht van hypotheek op het zorgobject.	5 punten
Loan-to-value	De loan-to-value op basis van de huidige (voorlopige) marktwaarde bedraagt maximaal 81,5%.	1 punten
Match locatie met sector	De centrale ligging van het object sluit goed aan bij de behoeften van zowel bewoners als zorgverlener en draagt bij aan een stabiele en structurele woon- en zorgvraag.	2 punten
Bezetting	Een volledige bezettingsgraad.	3 punten
Projectfase	Het project betreft bestaande bouw, wat minder risico's met zich meebrengt vergeleken met projecten in de ontwikkelingsfase.	3 punten
Trackrecord	De initiatiefnemer beschikt over een uitgebreid trackrecord.	3 punten
Looptijd	De beoogde looptijd is 24 maanden.	3 punten
Extra zekerheden	Verpanding van de aandelen, non-onttrekkingsverklaring, negatieve bezwaringsconvenant en Change of Control-convenant.	1 punten
Totaal		21 punten

Financieringsopbouw

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar ten behoeve van de verwerving van een indirect belang in de objectvennootschap, waarvan naast het onderhavige object vijf andere zorglocaties deel uitmaken. Het vastgoed blijft in eigendom van de objectvennootschap en wordt als onderpand voor deze propositie gesteld.

Het drempelbedrag van deze propositie bedraagt € 500.000 en het streefbedrag is vastgesteld op € 600.000. Als investeerder krijgt u als zekerheid een eerste recht van hypotheek op het object, alsmede een verpanding van de aandelen.

De huidige (voorlopige) marktwaarde van deze aanleunwoningen bedraagt circa € 738.000. De overwaarde op basis van het totale financieringsniveau en de bovengenoemde marktwaarde bedraagt circa € 138.000. De onderliggende waarde van de hypothecaire inschrijving is derhalve ruimschoots dekkend.

De zekerheden ten behoeve van de investeerders worden ingeschreven op naam van de onafhankelijke stichting van Crowdrealestate. Naast het hypotheekrecht zijn er aanvullende zekerheden van toepassing, zoals een aandelenverpanding, een non-onttrekkingsverklaring, een negatieve bezwaring convenant en Change of Control convenant. Het volledige overzicht van alle van toepassing zijnde convenanten en zekerheden staat vermeld in de parallelle schuldovereenkomst.

Investeerders Crowdrealestate	€ 600.000	Eerste hypotheekrecht
Overwaarde	€ 138.000
Totale omvang	€ 738.000

Projectomschrijving

Het woonobject, ook wel Haus Salina genoemd, bestaat uit 10 zelfstandige aanleunwoningen, gelegen in Artern (Thüringen), een stad met een stabiele woon- en zorgvraag en een lokale centrumfunctie binnen de omliggende regio. Deze aanleunwoningen worden gebruikt voor assisted living voor ouderen met een minder intensieve zorgbehoefte. Het totale verhuurbare oppervlak bedraagt 722 m². Met een bouwjaar van 2017 is het object relatief jong.

Marktomschrijving

De zorgvastgoedmarkt en woningmarkt rond Artern worden in sterke mate beïnvloed door de demografische kenmerken van de deelstaat Thüringen. Volgens recente statistische gegevens is inmiddels bijna 28% van de inwoners 65 jaar of ouder, wat behoort tot de hoogste aandelen binnen Duitsland. Deze vergrijzing leidt niet alleen tot een toenemende zorgvraag, maar vertaalt zich ook direct naar een groeiende vraag naar geschikte, levensloopbestendige woonvormen.

Binnen de woningmarkt ontstaat hierdoor met name druk in het segment van aanleunwoningen en assisted living. Ouderen blijven langer zelfstandig wonen, maar zoeken woningen die zijn aangepast aan hun levensfase en waar zorg en voorzieningen nabij zijn. Dit zorgt voor een structurele verschuiving van traditionele eengezinswoningen naar geclusterde woonzorgconcepten.

Tegelijkertijd blijft het aanbod van dergelijke woonvormen in de regio beperkt. Nieuwbouw van aanleunwoningen en vergelijkbare concepten blijft achter bij de demografische ontwikkeling, mede door beperkte ontwikkelcapaciteit en schaalgrootte in kleinere steden. Hierdoor ontstaat een toenemende spanning tussen vraag en aanbod binnen dit specifieke segment van de woningmarkt.

In kleinere steden zoals Artern, die een verzorgende functie vervullen voor omliggende gemeenten, wordt deze vraag verder versterkt doordat ouderen uit het omliggende plattelandsgebied zich verplaatsen naar kernen met zorgvoorzieningen. Dit vergroot de regionale vraagdruk op beschikbare aanleunwoningen en vergelijkbare woonvormen.

Voor Artern betekent dit dat de combinatie van een structureel vergrijzende bevolking, een groeiende vraag naar geschikte seniorenhuisvesting en een beperkt en traag uitbreidend aanbod resulteert in een duurzaam tekort binnen dit segment van de woningmarkt. Dit creëert een solide en voorspelbaar marktfundament voor aanleunwoningen en assisted living in de regio.

Eindgebruiker

De huurinkomsten van het object bedragen circa € 59.000 per jaar, overeenkomend met circa € 6,80 per m² per maand. Het exploitatieresultaat biedt ruimschoots dekking voor de rentelasten van de lening. De huurders van dit zorgobject bestaan uit 10 individuele huurders met een langdurige zorgbehoefte, wat toekomstige huurinkomsten voorspelbaar maakt.

De huurovereenkomst is gestructureerd op basis van een double net huurmodel. Dit betekent dat naast de huur ook de kosten voor onderhoud en verzekeringen voor rekening van de huurder komen, terwijl de eigenaar primair verantwoordelijk blijft voor de structurele gebouwcomponenten. Deze structuur beperkt de operationele kosten en risico’s voor de eigenaar, biedt een evenwichtige verdeling van verantwoordelijkheden en draagt bij aan stabiele en goed voorspelbare netto kasstromen op de lange termijn.

Achterliggende organisatie

De lening wordt verstrekt aan Healthcare Residential II B.V. ten behoeve van de verwerving van een indirect belang in de objectvennootschap Valartis Health Care Drei S.à r.l. Van deze vennootschap maken in totaal zes zorglocaties verspreid over Thüringen deel uit.

De betreffende zorgportefeuille is onder gunstige voorwaarden bancair gefinancierd bij een Duitse grootbank. De combinatie van stabiele huurcondities en een gevestigde zorgexploitant als huurder resulteert in voorspelbare kasstromen op portefeuilleniveau.

De initiatiefnemer beschikt over een aantoonbaar trackrecord en een portefeuille met commerciële en residentiële (zorg)objecten in Duitsland en Nederland, opgebouwd over meerdere decennia. De strategische focus ligt op de Duitse markt, wat stabiliteit biedt en de basis vormt voor verdere groei binnen het zorg- en vastgoedsegment.

De door Crowdrealestate aangeboden crowdfundingdiensten vallen niet onder het depositogarantiestelsel. Dit betekent dat beleggingen die u doet via ons platform niet zijn beschermd door het wettelijke depositogarantiestelsel zoals dat geldt voor spaartegoeden bij banken. Evenmin kunnen beleggers aanspraak maken op het beleggerscompensatiestelsel. U loopt dus het risico uw volledige inleg te verliezen zonder recht op compensatie.

Conform de Europese regelgeving raden wij niet-ervaren beleggers aan om niet meer dan 10% van hun vrij belegbare vermogen te investeren in crowdfundingprojecten. Dit advies helpt u om uw financiële risico’s te spreiden en verstandig te investeren. Voor meer informatie over deze richtlijn, raadpleeg het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

Als belegger heeft u een wettelijke bedenktijd van vier dagen na het afronden van uw investering. Binnen deze periode kunt u uw belegging zonder opgaaf van reden en zonder kosten herroepen. Dit biedt u de mogelijkheid om uw investeringsbeslissing zorgvuldig te overwegen. Neem contact op met Crowdrealestate als u gebruik wilt maken van deze herroepingsperiode.