Verzorgingshuis Bad Frankenhausen

U investeert via deze propositie in een verzorgingshuis met bijbehorende aanleunwoningen in de Duitse deelstaat Thüringen. De beoogde looptijd is 18 maanden en de vaste rente bedraagt 8,25% per jaar. Als investeerder krijgt u een tweede hypothecaire zekerheid op het object met aanvullende zekerheden. De loan-to-value bedraagt maximaal 82%.

Het verzorgingshuis is centraal gelegen in het kuuroord Bad Frankenhausen, midden in het historische stadscentrum, waardoor belangrijke voorzieningen zoals winkels, apotheken en artsenpraktijken zich op loopafstand bevinden. Het object is voor een meerjarige periode verhuurd aan AWO (Arbeiterwohlfahrt), een van de zes erkende organisaties binnen de Duitse Freie Wohlfahrtspflege en met meer dan 300.000 medewerkers een van de grootste en meest stabiele zorghuurders van Duitsland. Het gebouw beschikt over 78 intramurale zorgeenheden en 6 aanleunwoningen.

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar ten behoeve van de verwerving van een belang in de objectvennootschap. Het onderpand blijft in eigendom van de objectvennootschap. Naast dit object maken vijf andere zorglocaties deel uit van dezelfde vennootschap. De initiatiefnemer beschikt over een uitgebreid trackrecord en heeft meerdere commerciële en residentiële (zorg)objecten in binnen- en buitenland in eigendom.

Belangrijkste kenmerken van deze propositie:

• Vaste rente van 8,25% per jaar;
• Beoogde looptijd van 18 maanden;
• Tweede recht van hypotheek;
• Verpanding van de aandelen;
• Loan-to-value van maximaal 82%;
• Meerjarig verhuurd (bezettingsgraad van 100%);
• Gerenommeerde en landelijke zorgexploitant;
• Stabiele huurinkomsten;
• Voorziet in de substantiële zorgvraag;
• Zeer goede staat van onderhoud;
• Ervaren projecteigenaar;
• Maandelijkse uitbetaling;
• Direct rentedragend vanaf storting;
• Eenmalige bemiddelingskosten van 0,45%;
• Investeren kan vanaf € 2.500.

Het zorgobject, ook wel Haus Wilma genoemd, betreft een verzorgingshuis met aanleunwoningen gelegen in Bad Frankenhausen (Thüringen). De stad telt circa 10.000 inwoners en kent een relatief vergrijsde bevolkingssamenstelling, waarbij ongeveer 28% van de bevolking 65 jaar of ouder is en het aandeel 80-plussers gestaag toeneemt.. Het oorspronkelijke bouwjaar dateert van circa 1900, waarna in 2010 en 2013 moderniseringen hebben plaatsgevonden. 

De totale verhuurbare oppervlakte bedraagt 3.474 m². Haus Wilma beschikt over 68 kamers en biedt in totaal ruimte aan 78 bedden, verdeeld over 58 bedden in eenpersoonskamers en 20 bedden in tweepersoonskamers. Het aandeel eenpersoonskamers bedraagt circa 85.3%. Daarnaast beschikt het complex over 6 aanleunwoningen, die aansluiten op het hoofdgebouw. Het object wordt gebruikt als verpleeghuis in combinatie met assisted living.

De zorgvastgoedmarkt rond Bad Frankenhausen wordt in sterke mate beïnvloed door de demografische ontwikkelingen in de deelstaat Thüringen. Thüringen behoort tot de meest vergrijsde deelstaten van Duitsland waar inmiddels circa 28% van de bevolking 65 jaar of ouder is. Dit hoge aandeel ouderen betekent dat een relatief groot deel van de bevolking tot de groepen behoort met een verhoogde kans op zorgbehoefte.

Deze demografische ontwikkeling vertaalt zich in een structurele groei van de vraag naar intramurale ouderenzorg, verpleeghuisplaatsen en vormen van begeleid of geclusterd wonen. Prognoses voor de komende decennia laten zien dat het aantal zorgbehoevenden verder zal toenemen, mede door de groei van de 80-plusgroep en de stijgende levensverwachting.

Voor kleinere steden zoals Bad Frankenhausen die een verzorgende functie vervullen voor omliggende dorpen binnen het Kyffhäuserkreis, betekent dit dat zorgvoorzieningen niet alleen door lokale inwoners worden gebruikt maar ook door ouderen uit de bredere regio.

Tegen deze achtergrond ontstaat een stabiel marktfundament voor zorgvastgoed in Bad Frankenhausen. De combinatie van een vergrijzende bevolking, een structureel toenemende zorgvraag en een relatief beperkte uitbreiding van nieuwe intramurale zorgcapaciteit resulteert in een duurzaam en voorspelbaar exploitatieklimaat voor zorgvoorzieningen binnen dit segment in Thüringen.

De huurinkomsten van het object bedragen circa € 508.000 per jaar, overeenkomend met circa € 12,20 per m² per maand. De gewogen gemiddelde resterende looptijd (WALT) bedraagt momenteel 5,5 jaar, hetgeen zorgt voor stabiele en voorspelbare kasstromen. Het exploitatieresultaat biedt ruimschoots dekking voor de rentelasten van de lening. De huurder van het zorgobject is AWO AJS (Arbeiterwohlfahrt Alten-, Jugend- und Sozialhilfe gGmbH), de Thüringse regionale entiteit van de AWO. De AWO is een van de zes erkende organisaties binnen de Duitse Freie Wohlfahrtspflege en opereert nationaal met meer dan 300.000 medewerkers en circa 2.100 locaties. AWO AJS beheert in Thüringen 38 verpleeghuizen en heeft in de periode 2013–2023 zowel het aantal locaties (+20%) als het personeelsbestand (+32%) gestaag uitgebeid. De omzet en het eigen vermogen zijn over diezelfde periode consistent gestegen. De huurinkomsten van Haus Wilma worden gedekt door structurele Pflegevergütung-vergoedingen via langdurige overeenkomsten met de Pflegekassen, wat zorgt voor stabiele en van de markt onafhankelijke kasstromen.

De huurovereenkomst is gestructureerd op basis van een double net huurmodel. Dit betekent dat naast de huur ook de kosten voor onderhoud en verzekeringen voor rekening van de huurder komen, terwijl de eigenaar primair verantwoordelijk blijft voor de structurele gebouwcomponenten. Deze structuur beperkt de operationele kosten en risico’s voor de eigenaar, biedt een evenwichtige verdeling van verantwoordelijkheden en draagt bij aan stabiele en goed voorspelbare netto kasstromen op de lange termijn.