Appartementen Dongen

Eindbelegging in 71 volledig verhuurde appartementen

Met deze private placement heeft u de mogelijkheid om te investeren in de eindbeleggingsfase van 71 appartementen in Dongen. Het voormalige kantoorgebouw is succesvol getransformeerd naar 71 hoogwaardige en duurzame appartementen, die sinds 2024 volledig zijn opgeleverd en verhuurd. De beoogde looptijd van deze propositie is 24 maanden en de vaste rente bedraagt 8% per jaar. Als investeerder krijgt u hierbij het tweede recht van hypotheek.

De 71 appartementen zijn volledig verhuurd in het middensegment en de huurprijzen zijn gemaximaliseerd conform het huurpuntensysteem, waardoor de huurinkomsten stabiel en de cashflow voorspelbaar is. De bezettingsgraad bedraagt 100%.

De lening wordt verstrekt aan Nassau Property Development IV B.V. voor de eindfinanciering van het project. De eerdere bouw- en herfinancieringen via Crowdrealestate worden met deze herfinanciering in combinatie met een bancaire lening volledig afgelost. De initiatiefnemer wenst het project langdurig als eindbelegging aan te houden.

De belangrijkste kenmerken van deze private placement zijn als volgt:

Hoofdsom van € 2.500.000;
Beoogde looptijd van 24 maanden;
Vaste rente van 8% per jaar;
Tweede recht van hypotheek;
Loan-to-value o.b.v. leegwaarde 70,9%;
Loan-to-value o.b.v. marktwaarde in verhuurde staat 80,6%;
Huurwoningen in het middensegment;
Duurzaam en energiebesparend;
Volledig verhuurd (bezettingsgraad van 100%);
Gemaximaliseerde huurprijzen en voorspelbare cashflow;
Opgeleverd in 2024;
Ervaren achterliggende organisatie;
Rentebetaling per kwartaal;
Direct rentedragend vanaf storting;
Jaarlijkse mogelijkheid tot vervroegd uitstappen (vrijblijvend);
Vrij van eenmalige bemiddelingskosten (0,45%);
Investeren vanaf € 100.000.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergegeven bij een vaste rente van 8% per jaar. Bij een minimale investering van € 100.000 ontvangt u over de looptijd van 24 maanden een totale rentevergoeding van € 16.000. De eerste rente wordt uitgekeerd in het kwartaal na sluiting van de propositie, waarna per kwartaal achteraf de vaste rente wordt uitgekeerd. De aflossing van de hoofdsom zal plaatsvinden middels een verhoging van de bancaire financiering, de verkoop van het project aan een eindbelegger of herplaatsing van de private placement. Gedurende de looptijd bestaat jaarlijks de mogelijkheid om vervroegd uit te stappen. Crowdrealestate zal in dat geval vrijblijvend nieuwe investeerders zoeken om uw positie over te nemen. Aan deze mogelijkheid kunnen geen rechten worden ontleend.

Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg	€ 100.000
Vaste rente	8,0%
Beoogde looptijd	24 maanden
Totaal rendement	€ 16.000,00

Financieringsopbouw

De eerdere bouw- en herfinancieringen via Crowdrealestate worden middels deze private placement in combinatie met een bancaire lening volledig afgelost. Het project treedt hiermee de eindbeleggingsfase in. Het drempelbedrag van deze private placement bedraagt € 2.500.000. Als investeerder krijgt u als zekerheid bij deze propositie een tweede recht van hypotheek op 71 appartementsrechten.

De 71 appartementen zijn in juni 2025 getaxeerd op een marktwaarde van € 18.600.000 in verhuurde staat. De leegwaarde is getaxeerd op € 21.160.000. Dit verschil ontstaat doordat de huurprijzen zijn gemaximaliseerd conform het huurpuntensysteem, wat resulteert in een lager getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat maar tegelijkertijd bijdraagt aan een zeer hoge bezettingsgraad en stabiele huurinkomsten.

De bancaire lening via een Nederlandse grootbank bedraagt € 12.500.000. De maximale financieringsomvang inclusief deze private placement bedraagt derhalve € 15.000.000, wat neerkomt op een loan-to-value van 80,6% op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Op basis van de leegwaarde bedraagt de loan-to-value 70,9%. De overwaarde bedraagt derhalve € 3.600.000 respectievelijk € 6.160.000.

Gedurende de looptijd kan de private placement worden verruimd naar maximaal € 3.500.000, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan:

De loan-to-value komt niet hoger uit dan 85% op basis van de marktwaarde in verhuurde staat, op basis van een recente taxatie;
De DSCR-ratio blijft boven 1,2;
De bezettingsgraad bedraagt ten minste 95%;
Alle lopende renteverplichtingen zijn tijdig voldaan;
Goedkeuring van Stichting Zekerhedenagent.

Projectomschrijving

Het voormalige kantoorgebouw, oorspronkelijk gerealiseerd in 2006, is ruim opgezet en kenmerkt zich door een moderne indeling. Vanwege veranderde marktomstandigheden en de gunstige ligging van het object is in 2022 de bestemming gewijzigd naar wonen. Dankzij de efficiënte stramienmaten en de variërende vloeroppervlaktes bleek het gebouw uitermate geschikt voor transformatie naar appartementen.

De centrale entree op de begane grond, met lift en trappenhuis, is behouden gebleven in de nieuwe opzet. Ook de parkeerkelder maakt integraal onderdeel uit van het huidige woonconcept. De eerste tot en met de vierde verdieping zijn volledig getransformeerd naar appartementen. De westvleugel bestaat uit 30 appartementen en de oostvleugel uit 41 appartementen. De kadastrale splitsing in appartementsrechten heeft reeds plaatsgevonden.

In totaal zijn 71 appartementen gerealiseerd. Het complex biedt een gevarieerd woningaanbod, variërend van compacte lofts met één slaapkamer tot ruimere appartementen met meerdere slaapkamers. De woonoppervlaktes variëren van circa 43 m² tot 117 m², met een gemiddelde van circa 62 m² per appartement. Het project is ontwikkeld met aandacht voor duurzaamheid. In december 2023 zijn warmtepompen geïnstalleerd en het complex is voorzien van zonnepanelen. De combinatie van deze installaties zorgt voor een energiezuinige exploitatie en een aanzienlijk lagere ecologische voetafdruk.

Op het aangrenzende perceel treft de initiatiefnemer momenteel voorbereidingen om aanvullende woningen te realiseren in de vorm van een appartementencomplex en grondgebonden woningen, waardoor het voormalige parkeerterrein verder wordt ontwikkeld tot woongebied. De impressies hiervan zijn op verzoek beschikbaar.

Marktomschrijving

De vraag naar huurappartementen in het middensegment is structureel hoog en blijft naar verwachting toenemen. Veel woningzoekenden zijn op zoek naar betaalbare huisvesting in combinatie met duurzaamheid en wooncomfort. Het project in Dongen sluit hier goed op aan, wat heeft bijgedragen aan de volledige verhuur kort na oplevering.

Met de invoering van het nieuwe huurpuntensysteem, waarbij een aparte puntentelling geldt voor huren in het middensegment, valt een groot deel van de appartementen binnen deze categorie. De gemaximaliseerde huurprijzen zorgen enerzijds voor een conservatieve taxatiewaarde, maar anderzijds voor een zeer stabiele bezettingsgraad en voorspelbare kasstromen. Dit maakt het project bijzonder geschikt als langdurige eindbelegging.

De gunstige ligging van het complex in Dongen, in combinatie met de duurzame uitvoering en de positionering binnen het gewilde middensegment, resulteert in een solide marktfundament voor langdurige exploitatie. De structurele woningschaarste in het middensegment en de wettelijke huurbescherming voor huurders beperken het leegstandsrisico tot een minimum.

Eindgebruiker

De totale jaarhuur bedraagt circa € 980.000 op jaarbasis, overeenkomend met circa € 81.700 per maand. De jaarlijkse exploitatiekosten bedragen circa € 105.000, wat neerkomt op 10,7% van de bruto huurinkomsten. De netto huurinkomsten bedragen derhalve circa € 875.000 per jaar. De huurindexering van 2025 is hierbij nog niet opgenomen. Het exploitatiekostenpercentage is relatief laag, mede dankzij de duurzame installaties en het recente bouwjaar van de appartementen.

De gemiddelde huurprijs per vierkante meter bedraagt circa € 18,60 per maand. Alle 71 appartementen zijn volledig verhuurd, wat resulteert in een bezettingsgraad van 100%. De huurovereenkomsten betreffen reguliere woonruimtehuurovereenkomsten voor onbepaalde tijd conform het Nederlandse huurrecht, wat de huurders een sterke huurbescherming biedt en daarmee de bezettingsgraad structureel ondersteunt. De appartementen zijn voorzien van warmtepompen en zonnepanelen, wat resulteert in lage energielasten voor de huurders en de aantrekkelijkheid van de woningen op de huurmarkt verder versterkt.

De jaarhuur biedt ruimschoots dekking voor de rentelasten van zowel de nieuwe bancaire lening als de private placement, met een debt service coverage ratio (DSCR) van boven de 1,2. De huurprijzen zijn gemaximaliseerd conform het huurpuntensysteem voor het middensegment, wat enerzijds de huurstijging begrenst maar anderzijds het risico op leegstand sterk beperkt en zorgt voor stabiele en voorspelbare netto kasstromen gedurende de gehele looptijd van de propositie.

Achterliggende organisatie

De lening wordt verstrekt aan de objectvennootschap Nassau Property Development IV B.V. voor de eindfinanciering. Aandeelhouder Nassau Property Development B.V. maakt onderdeel uit van Harthoorn Property Group B.V., een vastgoedonderneming opgericht in 2005 en gevestigd in Breda. De kernactiviteiten van de groep zijn het beleggen in vastgoed, het houden van deelnemingen in vastgoedvennootschappen en het ontwikkelen van vastgoedprojecten. De organisatie is actief in Duitsland en de Benelux en beschikt over een gespreide portefeuille bestaande uit voornamelijk woningen en commercieel vastgoed, met het dagelijkse vastgoedbeheer in eigen beheer vanuit kantoren in Breda, Düsseldorf en Chemnitz.

Middels verschillende objectvennootschappen heeft de organisatie diverse proposities via Crowdrealestate succesvol geplaatst en afgerond. Daarnaast zijn middels gelieerde vennootschappen projecten in Duitsland via Crowdrealestate gefinancierd.

De portefeuille bestaat voornamelijk uit bestaande woningen in Duitsland en ontwikkelingsprojecten in Nederland en België. De brede spreiding over verschillende vastgoedsegmenten en landen draagt bij aan de financiële stabiliteit van de achterliggende organisatie.