Hotelportefeuille Bad Griesbach

Loan-to-value van maximaal 60%

U investeert met deze propositie in 537 hotelkamers verdeeld over drie hotelobjecten en aanhorigheden in Landkreis Passau (Bad Griesbach), in het oosten van de Duitse deelstaat Beieren. De beoogde looptijd is 24 maanden en de vaste rente bedraagt 8% per jaar. De eerste financieringsfase is succesvol geplaatst en in exploitatie. Daarbij zijn de onderliggende objecten vorig jaar aangekocht. Als investeerder krijgt u hypothecaire zekerheid met aanvullende zekerheden. De loan-to-value van de onderliggende waarde bedraagt maximaal 60%.

De 537 hotelkamers bevinden zich in een vijfsterrenhotel, een familiehotel en een wellnesshotel in Bad Griesbach. Daarnaast maken ook 122 appartementen, verdeeld over zes appartementsgebouwen in dezelfde plaats, onderdeel uit van de propositie. De hotels beschikken over uitgebreide (wellness)faciliteiten, die dit jaar verder worden uitgebreid. Bad Griesbach staat bekend als kuuroord vanwege haar beroemde thermale en geneeskrachtige mineraalwaterbronnen. Daarnaast bevindt zich hier het grootste golfresort van Europa.

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar voor verdere vastgoedinvesteringen door de initiatiefnemer. Het onderpand is in eigendom van onderliggende dochtervennootschappen. De initiatiefnemer heeft een uitgebreid trackrecord en beschikt over een gespreide vastgoedportefeuille in binnen- en buitenland.

Belangrijkste kenmerken van deze propositie:

Vaste rente van 8% per jaar;
Beoogde looptijd van 24 maanden;
Eerste recht van hypotheek;
Achterstellingsverklaring is van toepassing;
Verpanding van de huuropbrengsten;
Loan-to-value van maximaal 60%;
Volledig verhuurd (bezettingsgraad van 100%);
Nabij het grootste Europese golfresort;
Ervaren projecteigenaar;
Maandelijkse uitbetaling;
Direct rentedragend vanaf storting;
Eenmalige bemiddelingskosten van 0,45%.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergeven bij de vaste rente van 8% per jaar. In het onderstaande voorbeeld wordt bij een inleg van € 5.000 in de gehele looptijd van de propositie in totaal € 800 aan rente uitbetaald. De eerste en opgebouwde rente wordt in de eerstvolgende maand na het sluiten van de propositie voldaan. Vervolgens ontvangt u maandelijks achteraf het vaste rentebedrag. Aan het eind van de beoogde looptijd wordt u afgelost middels een herfinanciering of verkoop van het object. De gepresenteerde rendementsprognose is gebaseerd op verwachte marktomstandigheden en projectplanning. Er is geen garantie dat deze resultaten daadwerkelijk worden behaald.

Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg	€ 5.000
Vaste rente	8,0%
Beoogde looptijd	24 maanden
Totaal rendement	€ 800,00

Crowdrealestate waardering

Crowdrealestate heeft aan deze investering een risicowaardering A (Defensief) toegekend. Mede gezien het eerste recht van hypotheek met ruime overwaarde en een bezettingsgraad van 100%, is dit een stabiele en solide investering. Hoewel deze investering als defensief wordt beschouwd, brengt beleggen via crowdfunding altijd risico’s met zich mee, waaronder het risico dat u uw volledige inleg kunt verliezen. Raadpleeg het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBi) voor een uitgebreide beschrijving van de risico'

A

23 22 21

B

20 19 18

C

17 16 15

D

14 13 12

E

11 10 9

Hypotheekrecht	De investeerders van Crowdrealestate krijgen het eerste recht van hypotheek met achterstellingsverklaring.	4 punten
Loan-to-value	De loan-to-value op basis van de huidige (voorlopige) marktwaarde bedraagt maximaal 60%.	2 punten
Match locatie met sector	De centrale en strategische ligging van de objecten sluit goed aan bij de eisen en verwachtingen van de huurder, wat resulteert in een duurzame en stabiele vraag.	3 punten
Bezetting	De hoge bezettingsgraad met daarbij een ruime spreiding zorgt voor een consistente inkomstenstroom.	3 punten
Projectfase	Het project betreft bestaande bouw, wat minder risico's met zich meebrengt vergeleken met projecten in de ontwikkelingsfase.	3 punten
Trackrecord	De initiatiefnemer is ervaren.	3 punten
Looptijd	De beoogde looptijd is 24 maanden.	3 punten
Extra zekerheid	Verpanding van de huuropbrengsten en een verpanding van de aandelen.	1 punten
Totaal		22 punten

Financieringsopbouw

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar voor verdere vastgoedinvesteringen van de initiatiefnemer. Daarnaast wordt een liquiditeitsreserve gefinancierd. Het drempelbedrag van deze propositie bedraagt € 500.000 en het benodigde bedrag bedraagt thans € 5.000.000. Als investeerder ontvangt u zekerheid in de vorm van een eerste hypotheekrecht, verpanding van de huuropbrengsten en aandelen. Naast deze lening wordt op korte termijn eveneens een separate propositie van € 5.000.000 ingericht, welke hieronder in de financieringsopbouw is vermeld.

De huidige (voorlopige) marktwaarde van de onderliggende objecten bedraagt € 77.154.000. De overwaarde op basis van de maximale hoofdsom van de leningen via Crowdrealestate en de bovengenoemde marktwaarde bedraagt circa € 40.054.000. De onderliggende waarde van de hypothecaire inschrijving is derhalve ruimschoots dekkend.

De zekerheden ten behoeve van de investeerders worden ingeschreven op naam van de onafhankelijke stichting van Crowdrealestate. Naast het hypotheekrecht zijn er aanvullende zekerheden van toepassing, zoals een huurverpanding en aandelenverpanding, een non-onttrekkingsverklaring, een negatieve bezwaring convenant en Change of Control convenant. Het volledige overzicht van alle van toepassing zijnde convenanten en zekerheden staat vermeld in de parallelle schuldovereenkomst.

Ten opzichte van de eerste financieringsfase (proposities Vijfsterrenhotel Maximilian, Wellnesshotel Fürstenhof, Woningen Beieren en Bad Griesbach) is voor deze fase een achterstellingsverklaring van toepassing. Daardoor vallen beide fases onder hetzelfde eerste hypotheekrecht, maar geldt voor deze fase een tweede rangorde. Dit betekent dat de eerste fase bij een eventuele uitwinning of executie voorrang heeft op de opbrengsten.

Investeerders Crowdrealestate (fase I)	€ 27.100.000	Eerste hypotheekrecht
Investeerders Crowdrealestate (fase II)	€ 10.000.000	Eerste hypotheekrecht (met achterstellingsverklaring)
Overwaarde	€ 40.054.000
Totale omvang	€ 77.154.000

Projectomschrijving

De propositie omvat een hotelportefeuille in Bad Griesbach (Landkreis Passau), in het oosten van de Duitse deelstaat Beieren. De portefeuille bestaat uit drie hotelobjecten met in totaal 537 hotelkamers, aangevuld met een wooncomplex van 122 appartementen verdeeld over zes appartementsgebouwen.

De objecten liggen in een toeristisch en recreatief georiënteerde regio. Bad Griesbach staat bekend als kuuroord vanwege thermale en geneeskrachtige mineraalwaterbronnen en beschikt over het grootste golfresort van Europa. Dit zorgt voor een structurele vraag vanuit wellness-, leisure- en sporttoerisme.

De hotelportefeuille omvat Hotel Maximilian (211 kamers), Hotel Fürstenhof (148 kamers) en Hotel Das Ludwig (178 kamers). De hotels beschikken over uitgebreide (wellness)faciliteiten en aanhorigheden en verkeren in een goede staat van onderhoud. Voor meerdere onderdelen zijn renovaties en moderniseringen voorzien, gericht op kwaliteitsverbetering en optimalisatie van het aanbod.

Het wooncomplex omvat 122 appartementen op een perceel van 9.038 m² en wordt onder andere verhuurd aan medewerkers van hotels in de regio. De initiatiefnemer heeft de objecten verworven tijdens een periode van financiële herstructurering van de vorige eigenaar, waardoor aankoop onder de marktwaarde mogelijk was. Hierdoor is sprake van overwaarde en bestaat ruimte voor verdere waardevermeerdering via geplande investeringen en optimalisaties.

Marktomschrijving

De hotelmarkt in Bad Griesbach im Rottal profiteert daarnaast sterk van de aantrekkingskracht van de regio als kuuroord en golfbestemming. Door de groeiende populariteit van gezondheids- en wellnesstoerisme blijft de vraag naar hotelovernachtingen in de regio hoog. In 2023 en 2024 heeft de hotelmarkt in Beieren tekenen van herstel getoond, met een stijgende bezettingsgraad in toeristische regio’s zoals Bad Griesbach. De toenemende vraag naar ontspannings- en sportvakanties draagt bij aan een solide markt voor hotelvastgoed. Hoewel er beperkte nieuwbouw is in het segment van kuur- en golfhotels, zorgt dit voor een stabiele bezettingsgraad en sterke rendementen voor bestaande hotels.

Door de combinatie van een vaste toestroom van wellness- en golftoeristen en de relatief beperkte uitbreiding van nieuw hotelvastgoed, blijft Bad Griesbach een aantrekkelijke markt voor investeerders. De vraag naar kwalitatieve accommodaties en wellnessfaciliteiten draagt bij aan een gunstig investeringsklimaat, met stabiele huuropbrengsten en groeipotentieel binnen het luxere segment van de hotelsector.

De huurwoningmarkt in Bad Griesbach im Rottal is stabiel, met een constante vraag naar zowel langdurige huurwoningen als tijdelijke verblijven voor toeristen en zakelijke reizigers. De stad, bekend om haar thermale baden en golfbanen, trekt een breed scala aan bezoekers aan, van wellness-toeristen tot werknemers in de lokale gezondheids- en recreatiesector. De vraag naar huurwoningen blijft hierdoor stabiel, hoewel het aanbod beperkt is. Dit zorgt voor een gematigd stijgende huurprijs, vooral in de nabijheid van de golfbanen en kuuroorden.

Eindgebruiker

Hotel Das Ludwig en Hotel Maximilian worden geëxploiteerd in eigen beheer via gelieerde exploitatievennootschappen, waarbij recent de volledige operationele exploitatie is overgenomen (inclusief personeel, gastenbestand en voorraden). Beide hotels worden de komende jaren verder doorontwikkeld en gerenoveerd: Das Ludwig met nadruk op familie en sport, Maximilian met focus op golf en wellness en de doelstelling om wederom een vijfsterren exploitatieniveau te behalen.

Hotel Fürstenhof vormt binnen de portefeuille een solide basis dankzij een 20-jarige triple-net huurovereenkomst met een sterke internationale exploitant, waarbij de huurder alle operationele lasten draagt. Aanvullend leveren de appartementen solide huurinkomsten met aantoonbaar marktpotentieel voor groei. Hiermee combineert de portefeuille operationele groei (renovatie, herpositionering en exploitatieverbetering) met lange termijn huurzekerheid en risicospreiding over meerdere doelgroepen.

Achterliggende organisatie

De lening wordt verstrekt aan Hotel Immobilien Bad Griesbach GmbH voor verdere investeringen door de initiatiefnemer. De initiatiefnemer heeft zich bewezen in het beheer en de exploitatie van een gediversifieerde vastgoedportefeuille, met een nadrukkelijke focus op de Duitse markt. Daarnaast is men actief in Nederland en Spanje.

De afgelopen decennia is een zorgvuldige portefeuille opgebouwd, bestaande uit zowel residentieel als commercieel vastgoed. De strategische focus op met name Duitsland biedt een solide basis van assets en stelt haar in staat verder te ontwikkelen en te profiteren van toekomstige groeimogelijkheden.

De door Crowdrealestate aangeboden crowdfundingdiensten vallen niet onder het depositogarantiestelsel. Dit betekent dat beleggingen die u doet via ons platform niet zijn beschermd door het wettelijke depositogarantiestelsel zoals dat geldt voor spaartegoeden bij banken. Evenmin kunnen beleggers aanspraak maken op het beleggerscompensatiestelsel. U loopt dus het risico uw volledige inleg te verliezen zonder recht op compensatie.

Conform de Europese regelgeving raden wij niet-ervaren beleggers aan om niet meer dan 10% van hun vrij belegbare vermogen te investeren in crowdfundingprojecten. Dit advies helpt u om uw financiële risico’s te spreiden en verstandig te investeren. Voor meer informatie over deze richtlijn, raadpleeg het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

Als belegger heeft u een wettelijke bedenktijd van vier dagen na het afronden van uw investering. Binnen deze periode kunt u uw belegging zonder opgaaf van reden en zonder kosten herroepen. Dit biedt u de mogelijkheid om uw investeringsbeslissing zorgvuldig te overwegen. Neem contact op met Crowdrealestate als u gebruik wilt maken van deze herroepingsperiode.