Hoogstraat Abcoude

Investeren in een mixed-use object op centrumlocatie

U investeert met deze propositie in twee appartementen en een commerciële ruimte in Abcoude. De beoogde looptijd van deze propositie is 36 maanden en de vaste rentevergoeding bedraagt 7,25% per jaar. Als investeerder krijgt u als zekerheid een eerste recht van hypotheek en een verpanding van de huuropbrengsten. De loan-to-value van de onderliggende waarde bedraagt maximaal 84,8%.

Het mixed-use object bevindt zich in het centrum van Abcoude en is volledig verhuurd. De begane grond is reeds vele jaren in gebruik bij een bekende Nederlandse drogisterijketen. Op initiatief van de huurder is deze commerciële ruimte recent verbouwd. De twee appartementen zijn gelegen op de eerste en tweede verdieping en zijn voor onbepaalde tijd verhuurd.

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar om de huidige bancaire lening af te lossen en de overwaarde gedeeltelijk vrij te maken. Het onderpand is al geruime tijd in eigendom van een gelieerde vennootschap van de initiatiefnemer en succesvol in exploitatie.

Belangrijkste kenmerken van deze propositie:

Vaste rente van 7,25% per jaar;
Beoogde looptijd van 36 maanden;
Eerste recht van hypotheek;
Verpanding van de huuropbrengsten;
Loan-to-value van 84,8%;
Volledig verhuurd;
Centrumlocatie in Abcoude;
Goede staat van onderhoud;
Ervaren projecteigenaar;
Maandelijkse uitbetaling;
Direct rentedragend vanaf storting;
Eenmalige bemiddelingskosten van 0,45%.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergeven bij de vaste rente van 7,25% per jaar. In het onderstaande voorbeeld wordt bij een inleg van € 5.000 in de gehele looptijd van de propositie in totaal € 1.087,50 aan rente uitbetaald. De eerste en opgebouwde rente wordt in de eerstvolgende maand na het sluiten van de propositie voldaan. Vervolgens ontvangt u maandelijkse achteraf het vaste rentebedrag. Aan het eind van de beoogde looptijd wordt u afgelost middels een herfinanciering of verkoop van het object. De gepresenteerde rendementsprognose is gebaseerd op verwachte marktomstandigheden en projectplanning. Er is geen garantie dat deze resultaten daadwerkelijk worden behaald.

Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg	€ 5.000
Vaste rente	7,25%
Beoogde looptijd	36 maanden
Totaal rendement	€ 1.087,50

Crowdrealestate waardering

Crowdrealestate heeft aan deze investering een risicowaardering A (Defensief) toegekend. Mede gezien het eerste recht van hypotheek met overwaarde, de volledige bezettingsgraad en de centrale ligging van het object is dit een stabiele en solide investering. Hoewel deze investering als defensief wordt beschouwd, brengt beleggen via crowdfunding altijd risico’s met zich mee, waaronder het risico dat u uw volledige inleg kunt verliezen. Raadpleeg het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBi) voor een uitgebreide beschrijving van de risico's.

A

23 22 21

B

20 19 18

C

17 16 15

D

14 13 12

E

11 10 9

Hypotheekrecht	De investeerders van Crowdrealestate krijgen het eerste recht van hypotheek.	5 punten
Loan-to-value (LTV)	De loan-to-value op basis van de getaxeerde marktwaarde in de huidige staat bedraagt 84,8%	1 punten
Match locatie met sector	De centrale ligging van het object sluit goed aan bij de behoeften van de huurders en stabiele vraag van de propositie.	3 punten
Bezetting	Het object is volledig verhuurd.	3 punten
Projectfase	Het project betreft bestaande bouw, wat minder risico's met zich meebrengt vergeleken met projecten in de ontwikkelingsfase.	3 punten
Trackrecord	De initiatiefnemer heeft het object al geruime tijd in eigendom.	3 punten
Looptijd	De beoogde looptijd is 36 maanden.	2 punten
Extra zekerheid	Verpanding van de huuropbrengsten.	1 punten
Totaal		21 punten

Financieringsopbouw

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar om de huidige bancaire lening af te lossen en de overwaarde gedeeltelijk vrij te maken. Het drempelbedrag van deze propositie bedraagt € 500.000 en het streefbedrag is vastgesteld op € 1.200.000. Als investeerder krijgt u als zekerheid een eerste recht van hypotheek en een verpanding van de huuropbrengsten.

Het mixed-use object in Abcoude is in februari 2024 getaxeerd op een marktwaarde in de huidige staat van € 1.415.000. De overwaarde op basis van de hoofdsom van de lening en bovengenoemde marktwaarde bedraagt € 215.000. De loan-to-value bedraagt zodoende 84,8%. De onderliggende waarde van de hypothecaire inschrijving is derhalve voldoende dekkend.

De zekerheden ten behoeve van de investeerders worden ingeschreven op naam van de onafhankelijke stichting van Crowdrealestate. De stichting verkrijgt aanvankelijk een tweede recht van hypotheek, dat na de geplande aflossing en royement een eerste recht van hypotheek zal worden. Naast het hypotheekrecht zijn er aanvullende zekerheden van toepassing, zoals een huurverpanding, en een DSCR en LTV-convenant. Het volledige overzicht van alle van toepassing zijnde convenanten en zekerheden staat vermeld in de parallelle schuldovereenkomst.

Investeerders Crowdrealestate	€ 1.200.000	Eerste hypotheekrecht
Overwaarde	€ 215.000
Totale omvang	€ 1.415.000

Projectomschrijving

Het object in Abcoude bestaat uit een commerciële ruimte en twee appartementen. De commerciële ruimte, met een verhuurbaar vloeroppervlak van circa 415 m², bevindt zich op de begane grond en is reeds decennialang verhuurd aan drogisterijketen Kruidvat. De winkelruimte ligt op een prominente hoeklocatie in de dorpskern van Abcoude en is daardoor uitstekend zichtbaar en goed bereikbaar.

Boven de winkel bevinden zich twee ruime appartementen van elk 90 m², gesitueerd op de eerste en tweede verdieping. Beide woningen zijn langdurig verhuurd voor onbepaalde tijd. De totale gebruiksoppervlakte van het object bedraagt 555 m².

Bouwkundig is het pand traditioneel gebouwd in 1940, met metselwerk gevels, betonnen vloeren en een combinatie van zadeldak (met pannen) en een plat dak (bitumineuze bedekking). De kozijnen zijn van hout en voorzien van dubbele beglazing. Het pand telt drie bouwlagen. Volgens het taxatierapport verkeert het object in goede bouwkundige staat, met een redelijke onderhoudstoestand aan binnen- en buitenzijde. De functionaliteit van het object wordt als goed beoordeeld.

Het pand maakt deel uit van een beschermd dorpsgezicht, wat bijdraagt aan de karakteristieke uitstraling van het object en de omgeving.

Marktomschrijving

Abcoude kent een structureel sterke vraag naar koop- en huurwoningen. De nabijheid van Amsterdam, gecombineerd met een groene, dorpse omgeving en goede bereikbaarheid, maakt het dorp aantrekkelijk voor forenzen, jonge gezinnen en expats. Door het beperkte woningaanbod is de leegstand laag en stijgen de huurprijzen gestaag.

De gemiddelde huur ligt iets onder het niveau van Amsterdam, maar groeit procentueel vaak sterker. Door de hoge bezettingsgraad en beperkte mutaties behouden beleggingen in dit segment een stabiele waarde. De leegwaarde van appartementen ligt doorgaans 25–35% boven de verhuurde waarde, wat kansen biedt bij toekomstige verkoop of splitsing.

Ook de retailmarkt is solide. De Hoogstraat huisvest een mix van landelijke ketens en lokale ondernemers. De leegstand is laag en de koopkracht bovengemiddeld. In tegenstelling tot Amsterdam biedt Abcoude beleidsruimte voor kleinschalige herontwikkeling, mits passend binnen het dorpskarakter.

Eindgebruiker

De commerciële ruimte van 415 m² is sinds 2001 verhuurd aan drogisterijketen Kruidvat. De huurder heeft de winkel recent op eigen initiatief verbouwd, wat duidt op een sterke binding met de locatie. De jaarlijkse huurinkomsten bedragen circa € 76.000.

De twee bovengelegen appartementen van elk 90 m² zijn volledig en voor onbepaalde tijd verhuurd aan particuliere huurders. De gezamenlijke huuropbrengst van deze woningen bedraagt circa € 17.000 per jaar. In totaal genereert het object daarmee circa € 93.000 aan jaarlijkse huurinkomsten. Volgens het taxatierapport ligt de markthuur van de woningen aanzienlijk hoger, wat ruimte biedt voor toekomstige optimalisatie.

Achterliggende organisatie

De lening wordt verstrekt aan projecteigenaar Berchem 350 B.V. voor de herfinanciering van het object. Met deze lening wordt de huidige bancaire lening afgelost en de overwaarde gedeeltelijk vrijgemaakt. Deze overwaarde zal de initiatiefnemer aanwenden om de vastgoedportefeuille uit te breiden.

De initiatiefnemer beheert de objecten al geruime tijd en heeft bewezen succesvol te zijn in het exploiteren van een zorgvuldig opgebouwde en gespreide vastgoedportefeuille, bestaande uit zowel residentieel als commercieel vastgoed.

De door Crowdrealestate aangeboden crowdfundingdiensten vallen niet onder het depositogarantiestelsel. Dit betekent dat beleggingen die u doet via ons platform niet zijn beschermd door het wettelijke depositogarantiestelsel zoals dat geldt voor spaartegoeden bij banken. Evenmin kunnen beleggers aanspraak maken op het beleggerscompensatiestelsel. U loopt dus het risico uw volledige inleg te verliezen zonder recht op compensatie.

Conform de Europese regelgeving raden wij niet-ervaren beleggers aan om niet meer dan 10% van hun vrij belegbare vermogen te investeren in crowdfundingprojecten. Dit advies helpt u om uw financiële risico’s te spreiden en verstandig te investeren. Voor meer informatie over deze richtlijn, raadpleeg het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

Als belegger heeft u een wettelijke bedenktijd van vier dagen na het afronden van uw investering. Binnen deze periode kunt u uw belegging zonder opgaaf van reden en zonder kosten herroepen. Dit biedt u de mogelijkheid om uw investeringsbeslissing zorgvuldig te overwegen. Neem contact op met Crowdrealestate als u gebruik wilt maken van deze herroepingsperiode.