Verzorgingshuis Hildburghausen

U investeert via deze propositie in een verzorgingshuis met bijbehorende aanleunwoningen in de Duitse deelstaat Thüringen. De beoogde looptijd is 24 maanden en de vaste rente bedraagt 7,5% per jaar. Als investeerder krijgt u een tweede hypothecaire zekerheid op het object met aanvullende zekerheden. De loan-to-value bedraagt maximaal 72,5%.

Het verzorgingshuis is centraal gelegen in Hildburghausen, in directe nabijheid van het openbaar vervoer en het stadscentrum. Het object is voor een meerjarige periode verhuurd aan zorgexploitant AWO (Arbeiterwohlfahrt), een gerenommeerde en landelijk opererende zorgorganisatie in Duitsland. Het gebouw beschikt in totaal over 50 intramurale zorgeenheden (bedden) en 9 aangrenzende aanleunwoningen, waarmee wordt ingespeeld op zowel een intensieve zorgbehoefte als de behoefte aan zelfstandig wonen met zorgondersteuning.

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar ten behoeve van de verwerving van een belang in de objectvennootschap. Het onderpand blijft in eigendom van de objectvennootschap. Naast dit object maken vijf andere zorglocaties deel uit van dezelfde vennootschap. De initiatiefnemer beschikt over een uitgebreid trackrecord en heeft meerdere commerciële en residentiële (zorg)objecten in binnen- en buitenland in eigendom.

Belangrijkste kenmerken van deze propositie:

• Vaste rente van 7,5% per jaar;
• Beoogde looptijd van 24 maanden;
• Tweede recht van hypotheek;
• Verpanding van de aandelen;
• Loan-to-value van maximaal 72,5%;
• Meerjarig verhuurd (bezettingsgraad van 100%);
• Gerenommeerde en landelijke zorgexploitant;
• Stabiele huurinkomsten;
• Voorziet in de substantiële zorgvraag;
• Zeer goede staat van onderhoud;
• Ervaren projecteigenaar;
• Maandelijkse uitbetaling;
• Direct rentedragend vanaf storting;
• Eenmalige bemiddelingskosten van 0,45%;
• Investeren kan vanaf € 2.500.

Het zorgobject, ook wel Haus Sophie genoemd, betreft een verzorgingshuis met aanleunwoningen gelegen in Hildburghausen (Thüringen), een regionale kernstad met een stabiele zorgvraag en centrumfunctie binnen de omliggende regio. Het oorspronkelijke bouwjaar dateert van circa 1900, waarna in 2014 een omvangrijke modernisering heeft plaatsgevonden. 

Het complex bestaat uit een historisch hoofdgebouw met een markante bakstenen gevel uit de Wilhelminische periode, met rondboogvensters en twee torenspitsen, verbonden met een moderner gedeelte dat bij de renovatie is gerealiseerd. Het object is gelegen aan een kruispunt in het centrum, in directe nabijheid van winkels, voorzieningen en openbaar vervoer.

De totale verhuurbare oppervlakte bedraagt 2.565 m². Haus Sophie beschikt over 38 kamers en biedt in totaal ruimte aan 50 bedden, verdeeld over 26 bedden in eenpersoonskamers en 24 bedden in tweepersoonskamers. Het aandeel eenpersoonskamers bedraagt circa 68,4%. Daarnaast beschikt het complex over 9 aanleunwoningen, die aansluiten op het hoofdgebouw. Het object wordt gebruikt als verpleeghuis in combinatie met assisted living.

De zorgvastgoedmarkt in Hildburghausen profiteert van een structurele demografische ontwikkeling in de deelstaat Thüringen. Thüringen behoort tot de Duitse regio’s met een bovengemiddeld aandeel 65-plussers, terwijl de bevolking in landelijke gebieden relatief sterk vergrijst. Hildburghausen vervult daarbij een centrumfunctie voor de omliggende gemeenten, waardoor de zorgvraag niet alleen lokaal maar ook regionaal wordt gedragen. Deze demografische structuur leidt tot een stabiele en structureel toenemende vraag naar intramurale ouderenzorg en begeleid wonen.

In de periode tot en met 2025 blijft de Duitse verpleeghuissector gekenmerkt door een hoge bezettingsgraad, mede als gevolg van de dubbele vergrijzing (toename van zowel het aantal ouderen als de levensverwachting). Tegelijkertijd is de uitbreidingscapaciteit in kleinere steden en landelijke regio’s beperkt, onder meer door financieringsdruk, personeelsschaarste en strengere regelgeving rondom nieuwbouw en exploitatie. Hierdoor blijft het aanbod van moderne zorgplaatsen relatief schaars.

De combinatie van een structureel groeiende zorgvraag, een beperkte toevoeging van nieuwe capaciteit en de centrumfunctie van Hildburghausen zorgt voor een solide marktfundament. Dit resulteert in stabiele bezettingsgraden voor bestaande zorgobjecten en ondersteunt een voorspelbaar exploitatie- en investeringsklimaat binnen het intramurale zorgsegment in Thüringen.

De huurinkomsten van het object bedragen circa € 272.000 per jaar, overeenkomend met circa € 8,90 per m² per maand. De gewogen gemiddelde resterende looptijd (WALT) bedraagt momenteel 5,5 jaar, hetgeen zorgt voor stabiele en voorspelbare kasstromen. De jaarhuur biedt ruimschoots dekking voor de rentelasten van de lening. De huurder van het zorgobject is AWO AJS, een gevestigde en regionaal sterk gepositioneerde zorgorganisatie met ruime ervaring binnen de Duitse ouderenzorg.

De huurovereenkomst is gestructureerd op basis van een double net huurmodel. Dit betekent dat naast de huur ook de kosten voor onderhoud en verzekeringen voor rekening van de huurder komen, terwijl de eigenaar primair verantwoordelijk blijft voor de structurele gebouwcomponenten. Deze structuur beperkt de operationele kosten en risico’s voor de eigenaar, biedt een evenwichtige verdeling van verantwoordelijkheden en draagt bij aan stabiele en goed voorspelbare netto kasstromen op de lange termijn.