Verzorgingshuis Hildburghausen

Meerjarig huurcontract met een ervaren zorgexploitant

U investeert via deze propositie in een verzorgingshuis met bijbehorende aanleunwoningen in de Duitse deelstaat Thüringen. De beoogde looptijd is 24 maanden en de vaste rente bedraagt 7,5% per jaar. Als investeerder krijgt u een tweede hypothecaire zekerheid op het object met aanvullende zekerheden. De loan-to-value bedraagt maximaal 72,5%.

Het verzorgingshuis is centraal gelegen in Hildburghausen, in directe nabijheid van het openbaar vervoer en het stadscentrum. Het object is voor een meerjarige periode verhuurd aan zorgexploitant AWO (Arbeiterwohlfahrt), een gerenommeerde en landelijk opererende zorgorganisatie in Duitsland. Het gebouw beschikt in totaal over 50 intramurale zorgeenheden (bedden) en 9 aangrenzende aanleunwoningen, waarmee wordt ingespeeld op zowel een intensieve zorgbehoefte als de behoefte aan zelfstandig wonen met zorgondersteuning.

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar ten behoeve van de verwerving van een belang in de objectvennootschap. Het onderpand blijft in eigendom van de objectvennootschap. Naast dit object maken vijf andere zorglocaties deel uit van dezelfde vennootschap. De initiatiefnemer beschikt over een uitgebreid trackrecord en heeft meerdere commerciële en residentiële (zorg)objecten in binnen- en buitenland in eigendom.

Belangrijkste kenmerken van deze propositie:

Vaste rente van 7,5% per jaar;
Beoogde looptijd van 24 maanden;
Tweede recht van hypotheek;
Verpanding van de aandelen;
Loan-to-value van maximaal 72,5%;
Meerjarig verhuurd (bezettingsgraad van 100%);
Gerenommeerde en landelijke zorgexploitant;
Stabiele huurinkomsten;
Voorziet in de substantiële zorgvraag;
Zeer goede staat van onderhoud;
Ervaren projecteigenaar;
Maandelijkse uitbetaling;
Direct rentedragend vanaf storting;
Eenmalige bemiddelingskosten van 0,45%;
Investeren kan vanaf € 2.500.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergeven bij de vaste rente van 7,5% per jaar. In het onderstaande voorbeeld wordt bij een inleg van € 5.000 in de gehele looptijd van de propositie in totaal € 750 aan rente uitbetaald. De eerste en opgebouwde rente wordt in de eerstvolgende maand na het sluiten van de propositie voldaan. Vervolgens ontvangt u maandelijks achteraf het vaste rentebedrag. Aan het eind van de beoogde looptijd wordt u afgelost middels een herfinanciering of verkoop van het object. De gepresenteerde rendementsprognose is gebaseerd op verwachte marktomstandigheden en projectplanning. Er is geen garantie dat deze resultaten daadwerkelijk worden behaald.

Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg	€ 5.000
Vaste rente	7,5%
Beoogde looptijd	24 maanden
Totaal rendement	€ 750,00

Crowdrealestate waardering

Crowdrealestate heeft aan deze investering een risicowaardering B (Behoedzaam) toegekend. Mede gezien het tweede recht van hypotheek en het meerjarige huurcontract met een gerenommeerde zorgexploitant, is dit een stabiele en solide investering. Hoewel deze investering als defensief wordt beschouwd, brengt beleggen via crowdfunding altijd risico’s met zich mee, waaronder het risico dat u uw volledige inleg kunt verliezen. Raadpleeg het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBi) voor een uitgebreide beschrijving van de risico's.

A

23 22 21

B

20 19 18

C

17 16 15

D

14 13 12

E

11 10 9

Hypotheekrecht	De investeerders van Crowdrealestate krijgen het tweede recht van hypotheek op het zorgobject.	4 punten
Loan-to-value	De loan-to-value op basis van de huidige (voorlopige) marktwaarde bedraagt maximaal 72,5%.	1 punten
Match locatie met sector	De centrale ligging van het object sluit goed aan bij de behoeften van zowel bewoners als zorgverlener en draagt bij aan een stabiele en structurele zorgvraag.	2 punten
Bezetting	Een volledige bezettingsgraad met een huurovereenkomst van 5,5 jaar met zorgexploitant AWO AJS.	3 punten
Projectfase	Het project betreft bestaande bouw, wat minder risico's met zich meebrengt vergeleken met projecten in de ontwikkelingsfase.	3 punten
Trackrecord	De initiatiefnemer beschikt over een uitgebreid trackrecord.	3 punten
Looptijd	De beoogde looptijd is 24 maanden.	3 punten
Extra zekerheden	Verpanding van de aandelen, non-onttrekkingsverklaring, negatieve bezwaringsconvenant en Change of Control-convenant.	1 punten
Totaal		20 punten

Financieringsopbouw

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar ten behoeve van de verwerving van een belang in de objectvennootschap, waarvan naast het onderhavige object vijf andere zorglocaties deel uitmaken. Het vastgoed blijft in eigendom van de objectvennootschap en wordt als onderpand voor deze propositie gesteld.

Het drempelbedrag van deze propositie bedraagt € 500.000 en het streefbedrag is vastgesteld op € 825.000. Als investeerder krijgt u als zekerheid een tweede recht van hypotheek op het object, alsmede een verpanding van de aandelen. Naast de lening via Crowdrealestate is voor het object een bancaire lening aangetrokken van € 1.621.000.

De huidige (voorlopige) marktwaarde van het verzorgingshuis met bijbehorende aanleunwoningen bedraagt circa € 3.400.000. De overwaarde op basis van het totale financieringsniveau en de bovengenoemde marktwaarde bedraagt circa € 954.000. De onderliggende waarde van de hypothecaire inschrijving is derhalve ruimschoots dekkend.

De zekerheden ten behoeve van de investeerders worden ingeschreven op naam van de onafhankelijke stichting van Crowdrealestate. Naast het hypotheekrecht zijn er aanvullende zekerheden van toepassing, zoals een aandelenverpanding, een non-onttrekkingsverklaring, een negatieve bezwaring convenant en Change of Control convenant. Het volledige overzicht van alle van toepassing zijnde convenanten en zekerheden staat vermeld in de parallelle schuldovereenkomst.

Bank	€ 1.621.000	Eerste hypotheekrecht
Investeerders Crowdrealestate	€ 825.000	Tweede hypotheekrecht
Overwaarde	€ 954.000
Totale omvang	€ 3.400.000

Projectomschrijving

Het zorgobject, ook wel Haus Sophie genoemd, betreft een verzorgingshuis met aanleunwoningen gelegen in Hildburghausen (Thüringen), een regionale kernstad met een stabiele zorgvraag en centrumfunctie binnen de omliggende regio. Het oorspronkelijke bouwjaar dateert van circa 1900, waarna in 2014 een omvangrijke modernisering heeft plaatsgevonden.

Het complex bestaat uit een historisch hoofdgebouw met een markante bakstenen gevel uit de Wilhelminische periode, met rondboogvensters en twee torenspitsen, verbonden met een moderner gedeelte dat bij de renovatie is gerealiseerd. Het object is gelegen aan een kruispunt in het centrum, in directe nabijheid van winkels, voorzieningen en openbaar vervoer.

De totale verhuurbare oppervlakte bedraagt 2.565 m². Haus Sophie beschikt over 38 kamers en biedt in totaal ruimte aan 50 bedden, verdeeld over 26 bedden in eenpersoonskamers en 24 bedden in tweepersoonskamers. Het aandeel eenpersoonskamers bedraagt circa 68,4%. Daarnaast beschikt het complex over 9 aanleunwoningen, die aansluiten op het hoofdgebouw. Het object wordt gebruikt als verpleeghuis in combinatie met assisted living.

Marktomschrijving

De zorgvastgoedmarkt in Hildburghausen profiteert van een structurele demografische ontwikkeling in de deelstaat Thüringen. Thüringen behoort tot de Duitse regio’s met een bovengemiddeld aandeel 65-plussers, terwijl de bevolking in landelijke gebieden relatief sterk vergrijst. Hildburghausen vervult daarbij een centrumfunctie voor de omliggende gemeenten, waardoor de zorgvraag niet alleen lokaal maar ook regionaal wordt gedragen. Deze demografische structuur leidt tot een stabiele en structureel toenemende vraag naar intramurale ouderenzorg en begeleid wonen.

In de periode tot en met 2025 blijft de Duitse verpleeghuissector gekenmerkt door een hoge bezettingsgraad, mede als gevolg van de dubbele vergrijzing (toename van zowel het aantal ouderen als de levensverwachting). Tegelijkertijd is de uitbreidingscapaciteit in kleinere steden en landelijke regio’s beperkt, onder meer door financieringsdruk, personeelsschaarste en strengere regelgeving rondom nieuwbouw en exploitatie. Hierdoor blijft het aanbod van moderne zorgplaatsen relatief schaars.

De combinatie van een structureel groeiende zorgvraag, een beperkte toevoeging van nieuwe capaciteit en de centrumfunctie van Hildburghausen zorgt voor een solide marktfundament. Dit resulteert in stabiele bezettingsgraden voor bestaande zorgobjecten en ondersteunt een voorspelbaar exploitatie- en investeringsklimaat binnen het intramurale zorgsegment in Thüringen.

Eindgebruiker

De huurinkomsten van het object bedragen circa € 272.000 per jaar, overeenkomend met circa € 8,90 per m² per maand. De gewogen gemiddelde resterende looptijd (WALT) bedraagt momenteel 5,5 jaar, hetgeen zorgt voor stabiele en voorspelbare kasstromen. De jaarhuur biedt ruimschoots dekking voor de rentelasten van de lening. De huurder van het zorgobject is AWO AJS, een gevestigde en regionaal sterk gepositioneerde zorgorganisatie met ruime ervaring binnen de Duitse ouderenzorg.

De huurovereenkomst is gestructureerd op basis van een double net huurmodel. Dit betekent dat naast de huur ook de kosten voor onderhoud en verzekeringen voor rekening van de huurder komen, terwijl de eigenaar primair verantwoordelijk blijft voor de structurele gebouwcomponenten. Deze structuur beperkt de operationele kosten en risico’s voor de eigenaar, biedt een evenwichtige verdeling van verantwoordelijkheden en draagt bij aan stabiele en goed voorspelbare netto kasstromen op de lange termijn.

Achterliggende organisatie

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar ten behoeve van de verwerving van een belang in de objectvennootschap Valartis Health Care Drei S.à r.l., een vennootschap naar Luxemburgs recht. Van deze vennootschap maken in totaal zes zorglocaties deel uit, alle verhuurd aan AWO AJS als hoofdhuurder.

De betreffende zorgportefeuille is onder gunstige voorwaarden bancair gefinancierd bij een Duitse grootbank. De combinatie van stabiele huurcondities en een gevestigde zorgexploitant als huurder resulteert in voorspelbare kasstromen op portefeuilleniveau.

De vennootschap die als projecteigenaar zal optreden, wordt momenteel opgericht en gestructureerd. De definitieve entiteit wordt vastgesteld voorafgaand aan de afronding van de inschrijvingsperiode en de stortingsverzoeken, en vastgelegd in het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBi). De objectvennootschap en de onderliggende huurovereenkomst met AWO AJS staan reeds vast.

De initiatiefnemer beschikt over een aantoonbaar trackrecord en een portefeuille met commerciële en residentiële (zorg)objecten in Duitsland, Nederland en Spanje, opgebouwd over meerdere decennia. De strategische focus ligt op de Duitse markt, wat stabiliteit biedt en de basis vormt voor verdere groei binnen het zorg- en vastgoedsegment.

De door Crowdrealestate aangeboden crowdfundingdiensten vallen niet onder het depositogarantiestelsel. Dit betekent dat beleggingen die u doet via ons platform niet zijn beschermd door het wettelijke depositogarantiestelsel zoals dat geldt voor spaartegoeden bij banken. Evenmin kunnen beleggers aanspraak maken op het beleggerscompensatiestelsel. U loopt dus het risico uw volledige inleg te verliezen zonder recht op compensatie.

Conform de Europese regelgeving raden wij niet-ervaren beleggers aan om niet meer dan 10% van hun vrij belegbare vermogen te investeren in crowdfundingprojecten. Dit advies helpt u om uw financiële risico’s te spreiden en verstandig te investeren. Voor meer informatie over deze richtlijn, raadpleeg het Blad Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

Als belegger heeft u een wettelijke bedenktijd van vier dagen na het afronden van uw investering. Binnen deze periode kunt u uw belegging zonder opgaaf van reden en zonder kosten herroepen. Dit biedt u de mogelijkheid om uw investeringsbeslissing zorgvuldig te overwegen. Neem contact op met Crowdrealestate als u gebruik wilt maken van deze herroepingsperiode.