Verzorgingshuis Artern

U investeert met deze propositie in een verzorgingshuis met bijbehorende aanleunwoningen in Artern in de Duitse deelstaat Thüringen. De beoogde looptijd is 24 maanden en de vaste rente bedraagt 7,75% per jaar. Als investeerder krijgt u een tweede hypothecaire zekerheid op het object met aanvullende zekerheden. De loan-to-value bedraagt maximaal 81%.

Het verzorgingshuis is goed bereikbaar en ligt in directe nabijheid van het historische Salinepark alsmede het stadscentrum. Het object is voor een meerjarige periode verhuurd aan zorgexploitant AWO (Arbeiterwohlfahrt), een gerenommeerde en landelijk opererende zorgorganisatie in Duitsland. Het gebouw beschikt in totaal over 72 intramurale zorgeenheden (bedden) en 6 aangrenzende aanleunwoningen, waarmee wordt ingespeeld op zowel een intensieve zorgbehoefte als de behoefte aan zelfstandig wonen met zorgondersteuning.

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar ten behoeve van de verwerving van een belang in de objectvennootschap. Het onderpand blijft in eigendom van de objectvennootschap. Naast dit object maken vijf andere zorglocaties deel uit van dezelfde vennootschap. De initiatiefnemer beschikt over een uitgebreid trackrecord en heeft meerdere commerciële en residentiële (zorg)objecten in binnen- en buitenland in eigendom.

Belangrijkste kenmerken van deze propositie:

• Vaste rente van 7,75% per jaar;
• Beoogde looptijd van 24 maanden;
• Tweede recht van hypotheek;
• Verpanding van de aandelen;
• Loan-to-value van maximaal 81%;
• Meerjarig verhuurd (bezettingsgraad van 100%);
• Gerenommeerde en landelijke zorgexploitant;
• Stabiele huurinkomsten;
• Voorziet in de substantiële zorgvraag;
• Zeer goede staat van onderhoud;
• Ervaren projecteigenaar;
• Maandelijkse uitbetaling;
• Direct rentedragend vanaf storting;
• Eenmalige bemiddelingskosten van 0,45%;
• Investeren kan vanaf € 2.500.

Het zorgobject, ook wel Haus Anna genoemd, betreft een verzorgingshuis met aanleunwoningen gelegen in Artern (Thüringen), een stad met een stabiele zorgvraag en lokale centrumfunctie binnen de omliggende regio. Het oorspronkelijke bouwjaar dateert van 1930 waarna in 2008, 2010 en 2013 een omvangrijke modernisering heeft plaatsgevonden. 

De totale verhuurbare oppervlakte bedraagt 3.422 m². Haus Anna beschikt over 62 kamers en biedt in totaal ruimte aan 72 bedden, verdeeld over 52 bedden in eenpersoonskamers en 10 bedden in tweepersoonskamers. Het aandeel eenpersoonskamers bedraagt circa 83,9%. Daarnaast beschikt het complex over 6 aanleunwoningen, die aansluiten op het hoofdgebouw. Het object wordt gebruikt als verpleeghuis in combinatie met assisted living.

De zorgvastgoedmarkt rond Artern wordt in sterke mate beïnvloed door de demografische kenmerken van de deelstaat Thüringen. Volgens recente statistische gegevens is inmiddels bijna 28% van de inwoners van Thüringen 65 jaar of ouder, wat een van de hogere aandelen onder de Duitse deelstaten is en aangeeft dat een aanzienlijk deel van de bevolking tot de risicogroepen voor intensieve zorg behoort.

Deze vergrijzing vertaalt zich direct naar een groeiende behoefte aan intramurale ouderenzorg, verpleeghuisplaatsen en begeleid wonen. De landelijke prognoses laten een aanzienlijke toename zien van het aantal mensen dat intensieve zorg nodig zal hebben de komende decennia, deels vanwege de hogere levensverwachting van de 80-plusgroep en een algehele toename van langdurige zorgbehoeften

In kleinere steden zoals Artern, die een verzorgende functie vervullen voor omliggende gemeenten, betekent dit dat bestaande zorgvoorzieningen niet alleen door lokale ouderen maar ook door ouderen uit het omliggende plattelandsgebied worden gebruikt.

Voor Artern betekent dit dat de combinatie van een structureel groeiende ouderenzorgvraag, vergrijzende lokale bevolking én beperkte nieuwbouwcapaciteit zorgt voor een robuust marktfundament voor zorgvastgoed. De relatief beperkte uitbreiding van nieuwe intramurale zorgplaatsen en de regionale functie als zorgcentrum ondersteunen een voorspelbaar exploitatieklimaat voor zorgvastgoed binnen dit segment in Thüringen.

De huurinkomsten van het object bedragen circa € 459.000 per jaar, overeenkomend met circa € 11,20 per m² per maand. De gewogen gemiddelde resterende looptijd (WALT) bedraagt momenteel 5,5 jaar, hetgeen zorgt voor stabiele en voorspelbare kasstromen. Het exploitatieresultaat biedt ruimschoots dekking voor de rentelasten van de lening. De huurder van het zorgobject is AWO AJS, een gevestigde en regionaal sterk gepositioneerde zorgorganisatie met ruime ervaring binnen de Duitse ouderenzorg.

De huurovereenkomst is gestructureerd op basis van een double net huurmodel. Dit betekent dat naast de huur ook de kosten voor onderhoud en verzekeringen voor rekening van de huurder komen, terwijl de eigenaar primair verantwoordelijk blijft voor de structurele gebouwcomponenten. Deze structuur beperkt de operationele kosten en risico’s voor de eigenaar, biedt een evenwichtige verdeling van verantwoordelijkheden en draagt bij aan stabiele en goed voorspelbare netto kasstromen op de lange termijn.