Hotelportfolio Bad Griesbach II

Loan-to-value von maximal 60%

Mit dieser Anlagemöglichkeit investieren Sie in 537 Hotelzimmer, verteilt auf drei Hotelimmobilien und Nebeneinrichtungen im Landkreis Passau (Bad Griesbach), im Osten des deutschen Bundeslandes Bayern. Die geplante Laufzeit beträgt 24 Monate, und der feste Zinssatz beträgt 8% pro Jahr. Die erste Finanzierungsphase wurde erfolgreich platziert und befindet sich in Betrieb. Die zugrunde liegenden Objekte wurden im vergangenen Jahr erworben. Als Investor erhalten Sie eine hypothekarische Sicherheit mit zusätzlichen Sicherheiten. Der Beleihungsauslauf des zugrunde liegenden Werts beträgt maximal 60%.

Die 537 Hotelzimmer befinden sich in einem Fünfstern-Hotel, einem Familienhotel und einem Wellnesshotel in Bad Griesbach. Darüber hinaus gehören auch 122 Apartments, verteilt auf sechs Apartmentgebäude am selben Ort, zur Anlagemöglichkeit. Die Hotels verfügen über umfangreiche (Wellness-)Einrichtungen, die in diesem Jahr weiter ausgebaut werden. Bad Griesbach ist bekannt als Kurort aufgrund seiner berühmten Thermal- und Heilmineralwasserquellen. Darüber hinaus befindet sich hier das größte Golfresort Europas.

Das Darlehen wird dem Projekteigentümer für weitere Immobilieninvestitionen des Initiators gewährt. Die Sicherheit befindet sich im Eigentum zugrunde liegender Tochtergesellschaften. Der Initiator verfügt über einen umfangreichen Track Record und besitzt ein diversifiziertes Immobilienportfolio im In- und Ausland.

Wichtigste Merkmale dieser Anlagemöglichkeit:

Fester Zinssatz von 8,00% pro Jahr;
Geplante Laufzeit von 24 Monaten;
Erstrangiges Hypothekenrecht;
Nachrangigkeitserklärung ist anwendbar;
Verpfändung der Mieteinnahmen;
Beleihungsauslauf von maximal 60%;
Vollständig vermietet (Belegungsquote von 100%);
In der Nähe des größten europäischen Golfresorts;
Erfahrener Projekteigentümer;
Monatliche Auszahlung;
Sofort verzinslich ab Einzahlung;
Einmalige Vermittlungsgebühr von 0,45%.

Renditeprognose

In der untenstehenden Grafik ist der kumulative Ertrag während der Laufzeit bei einem festen Zinssatz von 8% pro Jahr dargestellt. Im folgenden Beispiel wird bei einer Einlage von € 5.000 über die gesamte Laufzeit der Anlagemöglichkeit insgesamt € 800 an Zinsen ausgezahlt. Die ersten und aufgelaufenen Zinsen werden im auf den Abschluss der Anlagemöglichkeit folgenden Monat ausgezahlt. Anschließend erhalten Sie monatlich nachträglich den festen Zinsbetrag. Am Ende der geplanten Laufzeit erfolgt die Rückzahlung durch eine Refinanzierung oder den Verkauf der Immobilie. Die dargestellte Renditeprognose basiert auf erwarteten Marktbedingungen und der Projektplanung. Es besteht keine Garantie, dass diese Ergebnisse tatsächlich erzielt werden.

Kumulierte Rendite während der Laufzeit

Betrag	5.000 €
Fester Zinssatz	8,0%
Vorgenommen Laufzeit	24 Monate
Gesamtrendite	800,00 €

Crowdrealestate-Bewertung

Crowdrealestate hat dieser Investition die Risikobewertung A (Defensiv) zugewiesen. Unter anderem aufgrund des erstrangigen Hypothekenrechts mit erheblichem Mehrwert und einer Belegungsquote von 100% handelt es sich um eine stabile und solide Investition. Obwohl diese Investition als defensiv eingestuft wird, birgt die Anlage über Crowdfunding stets Risiken, einschließlich des Risikos, dass Sie Ihre gesamte Einlage verlieren können. Bitte konsultieren Sie das Blatt mit wesentlichen Anlegerinformationen (Key Investment Information Sheet, KIIS) für eine ausführliche Beschreibung der Risiken.

A

23 22 21

B

20 19 18

C

17 16 15

D

14 13 12

E

11 10 9

Hypothekenrecht	Die Investoren von Crowdrealestate erhalten das erstrangige Hypothekenrecht mit Nachrangigkeitserklärung.	4 Punkte
Beleihungsauslauf	Der Beleihungsauslauf basierend auf dem aktuellen (vorläufigen) Marktwert beträgt maximal 60%.	2 Punkte
Standort mit Sektor abgleichen	Die zentrale und strategische Lage der Objekte passt gut zu den Anforderungen und Erwartungen des Mieters, was zu einer nachhaltigen und stabilen Nachfrage führt.	3 Punkte
Beruf	Die hohe Belegungsquote sorgt zusammen mit einer breiten Diversifizierung für einen konsistenten Einnahmestrom.	3 Punkte
Projektphase	Das Projekt betrifft einen Bestandsbau, was im Vergleich zu Projekten in der Entwicklungsphase geringere Risiken mit sich bringt.	3 Punkte
Trackrecord	Der Initiator ist erfahren.	3 Punkte
Dauer	Die geplante Laufzeit beträgt 24 Monate.	3 Punkte
Zusätzliche Sicherheit	Verpfändung der Mieteinnahmen und Verpfändung der Anteile.	1 Punkte
Gesamtpunktzahl		22 Punkte

Finanzierungsstruktur

Das Darlehen wird dem Projekteigentümer für weitere Immobilieninvestitionen des Initiators gewährt. Zudem wird eine Liquiditätsreserve finanziert. Der Schwellenbetrag dieser Anlagemöglichkeit beträgt € 500.000, und der Zielbetrag beträgt € 5.000.000. Als Investor erhalten Sie als Sicherheit ein erstrangiges Hypothekenrecht, eine Verpfändung der Mieteinnahmen sowie eine Verpfändung der Anteile.

Neben diesem Darlehen wurde bereits eine erste Finanzierungsphase in Höhe von € 5.000.000 eingerichtet, die unten in der Finanzierungsstruktur aufgeführt ist und bereits erfolgreich platziert wurde. Für die weitere Entwicklung und Renovierung der Hotelimmobilien sind innerhalb dieser Phase ebenfalls zwei Darlehen für ein Baudepot in Höhe von insgesamt € 10.000.000 vorgesehen. Das gesamte Finanzierungsniveau beträgt somit € 41.300.000.

Der aktuelle (vorläufige) Marktwert der zugrunde liegenden Objekte beträgt € 77.154.000. Der Mehrwert auf Grundlage des maximalen Finanzierungsniveaus (erste und zweite Finanzierungsphase) und des oben genannten Marktwerts beträgt rund € 35.854.000. Der zugrunde liegende Wert der hypothekarischen Eintragung bietet somit eine umfangreiche Deckung und passt innerhalb des maximalen Beleihungsauslaufs von 60% dieser Anlagemöglichkeit.

Die Sicherheiten zugunsten der Investoren werden auf den Namen der unabhängigen Stiftung von Crowdrealestate eingetragen. Neben dem Hypothekenrecht gelten weitere Sicherheiten, wie eine Mietabtretung und Anteilsverpfändung, eine Nicht-Entnahmeerklärung, ein Negative-Pledge-Covenant und ein Change-of-Control-Covenant. Die vollständige Übersicht aller geltenden Covenants und Sicherheiten ist in der parallelen Schuldvereinbarung aufgeführt.

Im Verhältnis zur ersten Finanzierungsphase (Anlagemöglichkeiten Vijfsterrenhotel Maximilian, Wellnesshotel Fürstenhof, Woningen Beieren und Bad Griesbach) gilt für diese Phase eine Nachrangigkeitserklärung. Dadurch fallen beide Phasen unter dasselbe erstrangige Hypothekenrecht, wobei für diese Phase jedoch ein zweiter Rang gilt. Dies bedeutet, dass die erste Phase im Falle einer Verwertung oder Zwangsvollstreckung Vorrang bei den Erlösen hat. Pro 12 Monate werden bei allen Anlagemöglichkeiten nie mehr als € 5.000.000 pro Projekteigentümer aufgebracht.

Investoren Crowdrealestate (Phase I)	21.300.000 €	Erstrangiges Hypothekenrecht
Investoren Crowdrealestate (Phase II)	10.000.000 €	Erstrangiges Hypothekenrecht (mit Nachrangigkeitserklärung)
Geplante Renovierungsfinanzierung (Phase II)	10.000.000 €	Erstrangiges Hypothekenrecht (mit Nachrangigkeitserklärung)
Mehrwert	35.854.000 €
Summe	77.154.000 €

Projektbeschreibung

Die Anlagemöglichkeit umfasst ein Hotelportfolio in Bad Griesbach (Landkreis Passau), im Osten des deutschen Bundeslandes Bayern. Das Portfolio besteht aus drei Hotelimmobilien mit insgesamt 537 Hotelzimmern, ergänzt durch einen Wohnkomplex mit 122 Apartments, verteilt auf sechs Apartmentgebäude.

Die Objekte liegen in einer touristisch und freizeitorientierten Region. Bad Griesbach ist bekannt als Kurort aufgrund seiner Thermal- und Heilmineralwasserquellen und verfügt über das größte Golfresort Europas. Dies sorgt für eine strukturelle Nachfrage aus dem Wellness-, Freizeit- und Sporttourismus.

Das Hotelportfolio umfasst Hotel Maximilian (211 Zimmer), Hotel Fürstenhof (148 Zimmer) und Hotel Das Ludwig (178 Zimmer). Die Hotels verfügen über umfangreiche (Wellness-)Einrichtungen und Nebeneinrichtungen und befinden sich in einem guten Instandhaltungszustand. Für mehrere Bereiche sind Renovierungen und Modernisierungen vorgesehen, die auf eine Qualitätsverbesserung und Optimierung des Angebots abzielen.

Der Wohnkomplex umfasst 122 Apartments auf einem Grundstück von 9.038 m² und wird unter anderem an Mitarbeiter von Hotels in der Region vermietet. Der Initiator erwarb die Objekte während einer Phase der finanziellen Umstrukturierung des vorherigen Eigentümers, wodurch ein Erwerb unter dem Marktwert möglich war. Dadurch besteht ein Mehrwert sowie Spielraum für weitere Wertsteigerung durch geplante Investitionen und Optimierungen.

Marktbeschreibung

Der Hotelmarkt in Bad Griesbach im Rottal profitiert stark von der Anziehungskraft der Region als Kurort und Golfdestination. Durch die wachsende Beliebtheit des Gesundheits- und Wellnesstourismus bleibt die Nachfrage nach Hotelübernachtungen in der Region hoch. In den Jahren 2023 und 2024 zeigte der bayerische Hotelmarkt Anzeichen einer Erholung, mit steigenden Belegungsquoten in touristischen Regionen wie Bad Griesbach. Die zunehmende Nachfrage nach Entspannungs- und Sporturlauben trägt zu einem soliden Markt für Hotelimmobilien bei. Obwohl es im Segment der Kur- und Golfhotels nur eine begrenzte Neubautätigkeit gibt, sorgt dies für eine stabile Belegungsquote und starke Renditen für bestehende Hotels.

Durch die Kombination aus einem stetigen Zustrom von Wellness- und Golftouristen und der relativ begrenzten Erweiterung neuer Hotelimmobilien bleibt Bad Griesbach ein attraktiver Markt für Investoren. Die Nachfrage nach hochwertigen Unterkünften und Wellnesseinrichtungen trägt zu einem günstigen Investitionsklima mit stabilen Mieteinnahmen und Wachstumspotenzial im gehobenen Segment der Hotelbranche bei.

Der Mietwohnungsmarkt in Bad Griesbach im Rottal ist stabil, mit einer konstanten Nachfrage sowohl nach langfristigen Mietwohnungen als auch nach vorübergehenden Unterkünften für Touristen und Geschäftsreisende. Die Stadt, bekannt für ihre Thermalbäder und Golfplätze, zieht ein breites Spektrum an Besuchern an, von Wellness-Touristen bis hin zu Beschäftigten im lokalen Gesundheits- und Freizeitsektor. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt dadurch stabil, obwohl das Angebot begrenzt ist. Dies sorgt für einen moderat steigenden Mietpreis, insbesondere in der Nähe der Golfplätze und Kurorte.

Endnutzer

Hotel Das Ludwig und Hotel Maximilian werden in Eigenregie über verbundene Betreibergesellschaften geführt, wobei kürzlich der vollständige operative Betrieb übernommen wurde (einschließlich Personal, Gästebestand und Bestände). Beide Hotels werden in den kommenden Jahren weiterentwickelt und renoviert: Das Ludwig mit Schwerpunkt auf Familie und Sport, Maximilian mit Fokus auf Golf und Wellness und dem Ziel, erneut ein Fünfstern-Betriebsniveau zu erreichen.

Hotel Fürstenhof bildet innerhalb des Portfolios eine solide Grundlage dank eines 20-jährigen Triple-Net-Mietvertrags mit einem starken internationalen Betreiber, bei dem der Mieter alle Betriebskosten trägt. Darüber hinaus erzielen die Apartments solide Mieteinnahmen mit nachweislichem Marktpotenzial für Wachstum. Damit kombiniert das Portfolio operatives Wachstum (Renovierung, Neupositionierung und Betriebsverbesserung) mit langfristiger Mietsicherheit und Risikostreuung über mehrere Zielgruppen.

Projektorganisation

Das Darlehen wird an die Hotel Betriebsgesellschaften Bad Griesbach GmbH für weitere Investitionen des Initiators gewährt. Das Hotelportfolio in Bad Griesbach wurde 2025 erworben. Seitdem hat der Initiator den operativen Betrieb stabilisiert und verbessert. Hotel Fürstenhof ist langfristig an einen europäischen Hotel- und Wellnessbetreiber im Rahmen eines 20-jährigen Triple-Net-Mietvertrags vermietet. Für die übrigen Hotels sind Modernisierungen im Gange, einschließlich der Erneuerung von Hotelzimmern und der Erweiterung von Einrichtungen.

In den vergangenen Jahrzehnten wurde ein sorgfältig aufgebautes Portfolio zusammengestellt, das sowohl aus Wohn- als auch aus Gewerbeimmobilien in Deutschland, den Niederlanden, England und Spanien besteht. Der strategische Fokus, insbesondere auf Deutschland, bietet eine solide Vermögensbasis und ermöglicht es dem Initiator, sich weiterzuentwickeln und von künftigen Wachstumschancen zu profitieren.

Der Initiator ist zudem als Gesellschafter an den folgenden von Crowdrealestate finanzierten Anlagemöglichkeiten beteiligt: Woningen Beieren, Bad Griesbach, Familiehotel Das Ludwig, Vijfsterrenhotel Maximilian und Wellnesshotel Fürstenhof. Daher kann ein Cluster-Risiko bestehen. Eine ausführliche Darstellung der Risikofaktoren ist im Blatt mit wesentlichen Anlegerinformationen (Key Investment Information Sheet, KIIS) - Teil C aufgeführt.

Projektunterlagen

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