Ein Immobilienfonds wird häufig als Vehikel für Immobiliengesellschaften eingesetzt, um öffentliches Kapital zu beschaffen und Entwicklungen und/oder Investitionen zu finanzieren. Die Strukturierung eines Fonds ist oft ein zeitaufwändiger Prozess und mit hohen Strukturierungs- und Marketingkosten verbunden. Auch die Vorschriften, die demnächst verschärft werden sollen, kommen den Fondsanbietern nicht zugute. Und das, obwohl es im Jahr 2017 einen viel einfacheren Weg gibt, Kapital von der breiten Öffentlichkeit zu erhalten, nämlich durch Crowdfunding.
Crowdfunding und nicht börsennotierte Immobilienfonds
Der Crowdfunding-Markt in den Niederlanden war noch nie so groß wie im Jahr 2016. Im vergangenen Jahr wurden insgesamt 170 Millionen durch Crowdfunding aufgebracht. Ein weiteres deutliches Wachstum des Crowdfunding-Phänomens im Vergleich zum Vorjahr. Der Crowdfunding-Markt hat den Markt der nicht börsennotierten Immobilienfonds in Bezug auf das Volumen des (privaten) Marktes überholt, und es wird erwartet, dass sich der Abstand noch vergrößert.
Regulierung des Crowdfunding-Sektors
In den Niederlanden unterliegen Crowdfunding-Plattformen, die Kredite und Aktien vermitteln, der Regulierung. Dies bedeutet unter anderem, dass ihre wirtschaftliche und rechtliche Struktur von der AFM genehmigt wurde. Je nach der Art der Plattform liegen dem unterschiedliche Regelungen zugrunde. In jedem Fall ist es für Immobilienunternehmen durch die Struktur der Plattform sehr viel einfacher geworden, Kapital von der breiten Öffentlichkeit zu erhalten. Zum Beispiel, um das Portfolio zu erweitern, sofern dies mit den Richtlinien der Plattform vereinbar ist. Mit einem Darlehensformular können die Anleger sogar ein Hypothekenrecht als Sicherheit erhalten. All diese Tätigkeiten unterliegen nicht der Genehmigungs- und Prospektpflicht oder dem bekannten Transparent.
Wie attraktiv ist es, Crowdfunding im Rahmen eines Immobilienfonds einzusetzen?
Ein wesentlicher Unterschied zur Emission eines Immobilienfonds besteht darin, dass Crowdfunding viel leichter zugänglich ist und der Umfang der einzelnen Angebote oft geringer ist. Dennoch werden immer mehr groß angelegte Projekte finanziert, und zwar von erfahrenen und sogar wohlhabenden Organisationen.
"Die in der Praxis übliche '2,5-Millionen-Euro-Freistellung' läuft aus."
Derzeit nutzt ein großer Teil der Fondsanbieter die "2,5-Millionen-Ausnahme" für Investmentanleihen, für die sie keine Zulassung und keinen von der AFM genehmigten Prospekt benötigen. Dadurch wird die Schwelle für die Vermarktung eines Fonds gesenkt. Ein kürzlich veröffentlichter Gesetzentwurf könnte jedoch vielen inspirierten Immobilienunternehmern einen Strich durch die Rechnung machen. In der Tat müssen die Anbieter dieser Investmentanleihen einen zugelassenen Verwalter bestellen, wenn dieses Gesetz in Kraft tritt. Diese neuen aufsichtsrechtlichen Anforderungen werden relativ kleine Anbieter von Investmentanleihen, die bisher ohne Aufsichtsgebühren arbeiten konnten, stark belasten. In Zukunft wird es sehr viel unattraktiver sein, Beteiligungen auf die gleiche Art und Weise zu begeben.
Mehr Raum für Crowdfunding
Daraus lässt sich schließen, dass die Zukunft viel Raum für die Anwendung von Crowdfunding innerhalb eines Immobilienfonds bietet. Der Crowdfunding-Markt ist ausgereift und ein Angebot kann leicht eine große Gruppe von Investoren erreichen. Das spart nicht nur eine Menge Kosten, sondern das Unternehmen kann sich auch mehr auf sein Kerngeschäft konzentrieren. Dazu gehören der Erwerb, die Investition, die Entwicklung und die Verwaltung von Immobilien. Obwohl die Strukturierung und Auflegung eines Fonds für die Einrichtung ein vertrautes Terrain ist, funktioniert die Online-Finanzierung eines Vorhabens über Crowdfunding um ein Vielfaches einfacher.