Is het zelf uitgeven van participaties als vastgoedfonds nog wel zo aantrekkelijk?

04-01-2017 von D. Voesenek

Een vastgoedfonds wordt veelvuldig opgetuigd als vehikel om als vastgoedonderneming publiekelijk kapitaal aan te trekken en ontwikkelingen en/of beleggingen te financieren. Het structureren van een fonds is vaak een tijdrovend proces en gaat gepaard met hoge structurerings- en marketingkosten. De regelgeving die binnenkort wordt aangescherpt werkt evenmin bevorderend voor de fondsaanbieders. En dat terwijl er anno 2017 een veel eenvoudigere manier bestaat om kapitaal bij het grote publiek aan te trekken, namelijk via crowdfunding.

Crowdfunding en niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen

De markt van crowdfunding in Nederland is nog nooit zo groot geweest als in het jaar 2016. Afgelopen jaar werd er in totaal voor 170 miljoen opgehaald middels crowdfunding. Opnieuw een flinke groei van het fenomeen crowdfunding ten opzichte van het jaar daarvoor. De crowdfundingmarkt is de markt van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen qua volume uit de (particuliere) markt overstegen en naar verwachting zal het verschil alsmaar groter worden.

Regulering crowdfundingsector

In Nederland staat een crowdfundingplatform dat bemiddeld in leningen en aandelen onder toezicht. Dit betekent dat onder meer de economische en juridische structuur is goedgekeurd door de AFM. Afhankelijk van de aard van het platform liggen hier verschillende regimes aan ten grondslag. Via de structuur van het platform is het in ieder geval een stuk eenvoudiger geworden om als vastgoedonderneming kapitaal bij het grote publiek te verwerven. Bijvoorbeeld om de portefeuille uit te breiden, mits dit past binnen de richtlijnen van het platform. Bij een leningsvorm kunnen investeerders zelfs nog een hypotheekrecht krijgen als zekerheid. Voor al deze activiteiten is géén vergunnings- en prospectusplicht van toepassing en ook niet de welbekende banner.

Hoe aantrekkelijk is het om crowdfunding toe te passen binnen een vastgoedfonds?

Een belangrijk verschil met de emissie van een vastgoedfonds is dat crowdfunding een stuk toegankelijker is en de omvang per propositie vaak minder groot is. Toch worden er steeds omvangrijkere projecten gefinancierd, van ervaren en zelfs kapitaalkrachtige organisaties.

       “De in praktijk veel gebruikte ‘€ 2,5 miljoen vrijstelling’ komt te vervallen.”

Op dit moment maakt een groot deel van de fondsaanbieders gebruik van de '2,5 miljoen vrijstelling' voor beleggingsobligaties, waarmee zij niet hoeven te beschikken over een vergunning en een door AFM goedgekeurd prospectus. De drempel om een fonds op de markt te brengen wordt hiermee verlaagd. Echter, gooit een recent gepubliceerd wetsvoorstel mogelijk veel bevlogen vastgoedondernemers roet in het eten. Aanbieders van deze beleggingsobligaties dienen bij de inwerkingtreding van dit wetsvoorstel namelijk een beheerder aan te stellen die beschikt over een vergunning. Deze nieuwe toezichteisen zullen zwaar drukken op de relatief kleine aanbieders van beleggingsobligaties, die voorheen nog zonder toezichtkosten konden opereren. In het vooruitzicht zal het een stuk minder aantrekkelijk zijn om op dezelfde wijze participaties uit te geven.

Meer ruimte voor crowdfunding

Er kan worden geconcludeerd dat de toekomst veel ruimte biedt voor de toepassing van crowdfunding binnen een vastgoedfonds. De crowdfundingmarkt wordt volwassener en met een propositie kan eenvoudig een grote groep aan investeerders worden bereikt. Niet alleen bespaart dit veel kosten, de onderneming kan zich ook meer focussen op haar kernactiviteiten. Denk daarbij aan de acquisitie, beleggen, ontwikkelen en beheren van onroerend goed. Ondanks dat het structureren en de emissie van een fonds voor de gevestigde orde bekend terrein is, werkt het online financieren van een propositie via crowdfunding vele malen gemakkelijker.