Logistiek centrum Heerlen II

Duurzaam logistiek vastgoed

Met deze propositie heeft u de mogelijkheid om te investeren in het tweede perceel van de realisatie van een nieuw logistiek centrum in Heerlen. De beoogde looptijd van deze propositie bedraagt 18 maanden, met een vaste rente van 7% per jaar. Als investeerder krijgt u als zekerheid een eerste recht van hypotheek en aanvullende zekerheden. De loan-to-value op basis van de residuele grondwaarde bedraagt 80%.

De projecteigenaar is voornemens om na aankoop het huidige distributiecentrum op het perceel te slopen en een nieuw modern logistiek centrum van 10.384 m² te realiseren. Het nieuwe logistieke centrum zal voldoen aan alle moderne bouwnormen (BREEAM-rating van Excellent) en naar verwachting eind 2025 worden opgeleverd. De beoogde huurder van het volledige complex (een grote logistieke onderneming) heeft reeds een LOI uitgebracht en zal naar verwachting huren voor een periode van 10 jaar.

De lening wordt verstrekt aan DC Cramer B.V. Dit is een ervaren ontwikkelaar met ruime ervaring in vergelijkbare logistieke projecten. Meerdere projecten zijn recent met VolkerWessels gerealiseerd en medio juli 2024 wordt een door Crowdrealestate geplaatst project conform prognose opgeleverd.

De belangrijkste kenmerken van deze propositie zijn als volgt:

  • Hoofdsom van € 1.950.000;
  • Beoogde looptijd van 18 maanden;
  • Vaste rente van 7% per jaar;
  • Eerste recht van hypotheek;
  • Loan-to-value van 80%;
  • Strategische ligging voor modern logistiek centrum;
  • BREEAM-rating van Excellent; 
  • Verwachte oplevering eind 2025;
  • Ervaren ontwikkelaar met ruime ervaring;
  • Rentebetaling per maand;
  • Direct rendement vanaf storting;
  • Eenmalige bemiddelingskosten van 0,45%.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergeven bij de vaste rente van 7% per jaar. In het onderstaande voorbeeld wordt bij een inleg van € 5.000 in de gehele looptijd van de propositie in totaal € 525,00 aan rente uitbetaald. De eerste en opgebouwde rente wordt in de eerstvolgende maand na het sluiten van de propositie voldaan. Vervolgens ontvangt u maandelijkse achteraf het vaste rentebedrag. Aan het eind van de beoogde looptijd wordt u afgelost middels een herfinanciering of verkoop van het object.

Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg € 5.000
Vaste rente 7,0%
Beoogde looptijd 18 maanden
Totaal rendement € 525,00

Crowdrealestate waardering

Crowdrealestate heeft aan deze investering een risicowaardering B (behoedzaam) toegekend. Deze classificatie weerspiegelt de relatief solide en stabiele aard van het project, mede dankzij de verstrekte zekerheden en strategische voordelen van het nieuwe logistieke centrum. 

A
23 22 21
B
20 19 18
C
17 16 15
D
14 13 12
E
11 10 9
Hypotheekrecht De investeerders van Crowdrealestate krijgen een eerste recht van hypotheek. 5 punten
Loan-to-value De loan-to-value op basis van de huidige staat bedraagt 89,7% en op basis van de residuele grondwaarde 79,9%. 1 punten
Match locatie met sector De strategische ligging van het nieuwbouwplan sluit uitstekend aan bij de behoeften van de huurder, wat een stabiele vraag naar de faciliteiten waarborgt. 3 punten
Bezetting Er is recent een LOI ondertekend met de beoogde huurder, die reeds huurder is van een ander ontwikkeld object van de initiatiefnemer, wat de bezettingszekerheid versterkt. 2 punten
Projectfase Het huidige distributiecentrum zal worden gesloopt om plaats te maken voor de nieuwbouw, wat de transitie naar een modern en efficiënt logistiek centrum mogelijk maakt. 2 punten
Trackrecord De initiatiefnemer heeft uitgebreide ervaring in vastgoedontwikkeling, specifiek gericht op logistieke projecten, zoals het succesvolle logistieke centrum in Kerkrade. 3 punten
Looptijd De beoogde looptijd is 18 maanden. Vanwege dat het een ontwikkelingsproject betreft is het risico op een mogelijke verlenging groter. 2 punten
Extra zekerheid Verpanding van de huuropbrengsten, verpanding van het rentedepot, hoofdelijke aansprakelijkheid bovenliggende entiteit en aandelenverpanding objectvennootschap. 1 punten
Totaal 19 punten

Hoe werkt de Crowdrealestate waardering?

Let op: de Crowdrealestate waardering wordt gehanteerd om u als investeerder inzage te geven in de belangrijkste eigenschappen van dit project en geldt niet als intern screeningsmodel van Crowdrealestate. Dit project is voorafgaand aan plaatsing uitgebreid door Crowdrealestate gescreend.

Financieringsopbouw

Het project omvat twee percelen van respectievelijk 12.490 m² en 8.000 m². Met deze propositie wordt de aankoop van het tweede perceel van 8.000 m² gefinancierd. De financiering wordt echter aangetrokken voor zowel de aankoop- als de ontwikkelingsfase van het logistieke centrum. Het drempelbedrag voor deze propositie bedraagt € 1.700.000, terwijl het streefbedrag is vastgesteld op € 1.950.000. Als investeerder krijgt u als zekerheid onder andere een eerste recht van hypotheek.

Het project is in mei 2024 getaxeerd, waarbij de marktwaarde in de huidige staat is bepaald op afgerond € 2.175.000. Dit geeft een solide basis voor de financiering en onderstreept de waarde van het project in zijn huidige vorm. De residuele grondwaarde van het project is getaxeerd op afgerond € 2.440.000. De loan-to-value op basis van de huidige staat bedraagt daarmee 89,7% en op basis van de residuele grondwaarde 79,9%.

Naast het hypotheekrecht zijn er aanvullende zekerheden zoals de verpanding van de toekomstige huuropbrengsten, verpanding van het rentedepot, hoofdelijke aansprakelijkheid van de bovenliggende entiteit en een verpanding van de aandelen van de objectvennootschap.

Lening via Crowdrealestate € 1.950.000 Eerste hypotheekrecht
Overwaarde € 490.000
Totale omvang € 2.440.000

Projectomschrijving

Het project omvat de ontwikkeling van een duurzaam logistiek centrum met een bruto vloeroppervlak van totaal 10.384 m². Het ontwerp voorziet in vier afzonderlijke units, elk met 2.050 m² opslagruimte, drie laaddocks, een mezzanine van 426 m² en kantoorruimte van 120 m². Het complex biedt 154 parkeerplaatsen en is voorzien van moderne faciliteiten, waaronder een warehouse met een vrije hoogte van circa 9,5 meter, loading docks, kantoorruimte met LED-verlichting en verwarming. Het logistieke centrum zal naar verwachting een BREEAM-rating van Excellent krijgen.

Het perceel is gelegen op het uitgestrekte bedrijventerrein De Koumen. Dit bedrijventerrein, met een oppervlakte van circa 48 hectare, huisvest een diverse groep van ondernemingen zoals Hanos, Refresco en Keram BMW. Aangrenzend ligt In de Cramer, een meubelboulevard met vestigingen van bekende winkels zoals IKEA, Praxis en Trendhopper, wat de commerciële aantrekkelijkheid van het bedrijventerrein versterkt.

Gelegen aan de A76/N281, biedt deze locatie goede verbindingen met belangrijke steden als Brussel, Antwerpen en Düsseldorf. Bovendien ligt het dichtbij de Duitse grens en knooppunt Kerensheide, wat de logistieke toegankelijkheid vergroot. De perceeloppervlakte bedraagt totaal 22.490 m² en het huidige distributiecentrum heeft een oppervlakte van ongeveer 8.000 m². Om de nieuwe situatie te formaliseren, zal nog een kleine kadastrale correctie met de gemeente Heerlen plaatsvinden.

Het voorlopige ontwerp zal binnen een half jaar worden uitgewerkt tot een definitief ontwerp. De verwachte onherroepelijke omgevingsvergunning zal naar verwachting in het vierde kwartaal van 2024 worden verkregen en de bouw van het nieuwe logistieke centrum staat gepland om te starten in het eerste kwartaal van 2025. De oplevering staat gepland in het vierde kwartaal van 2025.

Marktomschrijving

In 2024 wordt een afname in de algemene vraag naar logistiek vastgoed in Nederland waargenomen. Echter, het aanbod blijft tegelijkertijd beperkt, vooral voor hoogwaardige logistieke centra. Deze trend beïnvloedt ook de regio Heerlen, waar het nieuwe logistieke centrum op het bedrijventerrein De Koumen wordt ontwikkeld. De schaarste aan nieuwe, kwalitatief hoogwaardige logistieke ruimtes leidt tot een toenemende waarde van dergelijke projecten, wat mogelijk voordelig kan zijn voor het centrum in Heerlen.

Het project in Heerlen onderscheidt zich door een sterke focus op duurzaamheid en architectonische integratie, beide aspecten die steeds belangrijker worden in de huidige markt. Het centrum voldoet aan hoge duurzaamheidseisen, waaronder energie-efficiëntie en het gebruik van hernieuwbare energiebronnen. Daarnaast is het ontwerp zorgvuldig afgestemd op de omgeving, waardoor het goed integreert in de bestaande infrastructuur en landschapsplanning. Deze kenmerken maken het logistieke centrum in Heerlen aantrekkelijk voor zowel potentiële investeerders als huurders, binnen de huidige marktcontext.

Eindgebruiker

De beoogde huurder van het volledige complex heeft reeds een LOI uitgebracht en zal naar verwachting een huurovereenkomst aangaan voor een periode van 10 jaar. Deze huurder is een grote logistieke speler met een gevestigde aanwezigheid in de regio en heeft reeds ervaring met vergelijkbare objecten van de initiatiefnemer. De markthuur voor het nieuwe logistieke centrum is getaxeerd op € 922.000 per jaar en daarnaast zullen de zonnepanelen op het dak een extra markthuur op van € 18.000 per jaar opleveren, wat eveneens bijdraagt aan de duurzaamheid en de BREEAM-rating van het project.

In de huidige staat bedraagt de markthuur van het bestaande distributiecentrum ongeveer € 540.000 per jaar. Echter, om deze huurwaarde te realiseren, zijn renovatiewerkzaamheden nodig, met een geschatte kostenpost van € 750.000. Deze renovaties omvatten moderniseringen en verbeteringen die nodig zijn om aan de huidige markteisen te voldoen. De keuze voor nieuwbouw in plaats van renovatie biedt een strategisch voordeel door een hogere huurwaarde te realiseren en tegemoet te komen aan de groeiende vraag naar moderne, duurzame logistieke faciliteiten.

Achterliggende organisatie

De projecteigenaar van dit project is DC Cramer B.V. De achterliggende organisatie heeft ruime ervaring als ontwikkelaar in logistiek vastgoed. Ze hebben recent succesvol een logistiek centrum in Heerlen opgeleverd in samenwerking met VolkerWessels en medio juli 2024 wordt een door Crowdrealestate geplaatst logistieke centrum in Kerkrade opgeleverd. Laatstgenoemde project is van de referentiefoto's op deze projectpagina. De bestuurder van de objectvennootschap is een ervaren bouwondernemer en heeft in het verleden meerdere projecten via Crowdrealestate succesvol geplaatst en inmiddels afgelost.

Projectdocumentatie

Hieronder kunt u de nadere projectdocumentatie downloaden.

Bestandsnaam
EBi - Logistiek centrum Heerlen II Download