Amsterdam Overtoom

Investeren in een gespreide portefeuille

U investeert met deze propositie in drie appartementen en een driesterrenhotel in Amsterdam als onderliggende waarde. De beoogde looptijd van deze propositie is 36 maanden en de vaste rentevergoeding bedraagt 6,5% per jaar. Als investeerder krijgt u als zekerheid op beide objecten een eerste recht van hypotheek en verpanding van de huuropbrengsten. De loan-to-value van de onderliggende waarde bedraagt 66%.

De drie appartementen zijn gelegen in het centrum van Amsterdam op korte afstand van het Vondelpark. De appartementen zijn voor onbepaalde tijd volledig verhuurd. Het tweede object bestaat uit 32 hotelkamers in een driesterrenhotel nabij het Westerpark in Amsterdam. Het hotel is tot en met 2042 verhuurd. Op dit moment is het hotel tijdelijk aan het COA onderverhuurd

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar om de huidige bancaire lening af te lossen en de overwaarde gedeeltelijk vrij te maken. Beide onderpanden zijn al geruime tijd in eigendom van een gelieerde vennootschap van de initiatiefnemer en succesvol in exploitatie. Gedurende de afgelopen decennia is door de initiatiefnemer zorgvuldig een gespreide vastgoedportefeuille opgebouwd in Amsterdam en omgeving.

Belangrijkste kenmerken van deze propositie:

  • Vaste rente van 6,5% per jaar;
  • Beoogde looptijd van 36 maanden;
  • Eerste recht van hypotheek;
  • Verpanding van de huuropbrengsten;
  • Loan-to-value van 66%;
  • Bezettingsgraad van 100%;
  • Uitstekende staat van onderhoud;
  • Spreiding binnen de propositie;
  • Ervaren projecteigenaar;
  • Maandelijkse uitbetaling;
  • Direct rentedragend vanaf storting;
  • Eenmalige bemiddelingskosten van 0,45%.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergeven bij de vaste rente van 6,5% per jaar. In het onderstaande voorbeeld wordt bij de minimale inleg van € 5.000 in de gehele looptijd van de propositie in totaal € 975,00 aan rente uitbetaald. De eerste en opgebouwde rente wordt in de eerstvolgende maand na het sluiten van de propositie voldaan. Vervolgens ontvangt u maandelijkse achteraf het vaste rentebedrag. Aan het eind van de beoogde looptijd wordt u afgelost middels een herfinanciering of verkoop van de objecten.

Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg € 5.000
Vaste rente 6,5%
Beoogde looptijd 36 maanden
Totaal rendement € 975,00

Crowdrealestate waardering

Crowdrealestate heeft aan deze investering een risicowaardering A (Defensief) toegekend. Mede gezien het eerste recht van hypotheek met een ruime overwaarde, de spreiding en de bezettingsgraad van 100% is dit een stabiele en solide investering.

A
23 22 21
B
20 19 18
C
17 16 15
D
14 13 12
E
11 10 9
Hypotheekrecht De investeerders van Crowdrealestate krijgen het eerste recht van hypotheek op beide objecten. 5 punten
Loan-to-value De loan-to-value op basis van de getaxeerde marktwaarde in de huidige staat bedraagt 66%. 3 punten
Match locatie met sector De strategische ligging van de objecten sluit goed aan bij de behoeften van de huurders, wat bijdraagt aan een stabiele vraag. 3 punten
Bezetting Een volledige bezettingsgraad met langdurige huurcontracten zorgt voor een consistente inkomstenstroom. 3 punten
Projectfase Het project betreft bestaande bouw, wat minder risico's met zich meebrengt vergeleken met projecten in de ontwikkelingsfase. 3 punten
Trackrecord De initiatiefnemer heeft de objecten al geruime tijd in eigendom. 3 punten
Looptijd De beoogde looptijd is 36 maanden. 2 punten
Extra zekerheid Verpanding van de huuropbrengsten. 1 punten
Totaal 23 punten

Hoe werkt de Crowdrealestate waardering?

Let op: de Crowdrealestate waardering wordt gehanteerd om u als investeerder inzage te geven in de belangrijkste eigenschappen van dit project en geldt niet als intern screeningsmodel van Crowdrealestate. Dit project is voorafgaand aan plaatsing uitgebreid door Crowdrealestate gescreend.

Financieringsopbouw

De lening wordt verstrekt aan de projecteigenaar om de huidige bancaire lening af te lossen en de overwaarde gedeeltelijk vrij te maken. Het drempelbedrag van deze propositie bedraagt € 2.335.000 en het streefbedrag is vastgesteld op € 5.000.000. Als investeerder krijgt u als zekerheid op beide objecten een eerste recht van hypotheek en een verpanding van de huuropbrengsten.

De drie appartementen aan de Overtoom zijn in februari 2024 getaxeerd op een marktwaarde in de huidige staat van € 1.345.000. De 32 hotelkamers in de buurt van het Westerpark zijn in november 2023 getaxeerd op een marktwaarde in de huidige staat van € 6.230.000. De totale marktwaarde van beide objecten samen bedraagt € 7.575.000, wat de solide onderliggende waarde van deze propositie bevestigd.

De overwaarde op basis van de maximale hoofdsom van de lening via Crowdrealestate en de bovengenoemde marktwaardes bedraagt € 2.575.000 en de loan-to-value bedraagt respectievelijk 66%. De onderliggende waarde van de hypothecaire inschrijving is derhalve ruimschoots dekkend.

Investeerders Crowdrealestate € 5.000.000 Eerste hypotheekrecht
Overwaarde € 2.575.000
Totale omvang € 7.575.000

Projectomschrijving

De drie residentiële appartementen aan de Overtoom 87 zijn gesitueerd in een historisch en monumentaal object uit 1873 en bevinden zich op de tweede, derde en zolderverdieping. De appartementen hebben een totaal woonoppervlakte van 210 m², bestaande uit een appartement van 70 m², 72 m² en 68 m². De appartementen kenmerken zich door hun hoge plafonds en klassieke details die typerend zijn voor de bouwperiode, wat ze niet alleen uniek maakt, maar ook zeer gewild in de huidige woningmarkt. De locatie van deze appartementen is bijzonder gunstig, gelegen aan de Overtoom, een van de hoofdverkeersaders van Amsterdam, vlakbij het Vondelpark. Dit biedt een unieke combinatie van stedelijke dynamiek en de nabijheid van uitgestrekte groene ruimtes, wat de woonkwaliteit aanzienlijk verhoogt.

Het tweede object omvat 32 hotelkamers van een driesterrenhotel nabij het Westerpark in Amsterdam. Inclusief bijbehorende receptie, lobby, restaurant en de patio. De exploitant en huurder heeft in 2021 het volledige hotel gemoderniseerd. De strategische ligging van het hotel dichtbij belangrijke toeristische attracties en zakelijke faciliteiten, zoals het Westerpark en de Amsterdamse zakendistricten, vergroot de aantrekkingskracht op zowel toeristen als zakelijke reizigers.

Marktomschrijving

De Amsterdamse woningmarkt blijft veerkracht tonen met positieve vooruitzichten voor 2024, vooral voor huurwoningen. De sterke vraag naar huurwoningen wordt ondersteund door een groeiende economie en een hoog werkgelegenheidsniveau. Analisten van CBRE en Rabobank voorspellen een stabiele tot licht stijgende trend in huurprijzen voor de komende periode. Met een gemiddelde huurprijs die in lijn blijft met de groeiende vraag zal de bezettingsgraad van de portefeuille naar alle waarschijnlijkheid hoog blijven en de waarde verder toenemen.

In Amsterdam is er een beleid geïmplementeerd om de oprichting van nieuwe hotels te beperken, vooral om de toeristenstroom te managen en de leefbaarheid voor bewoners te behouden. Deze restrictieve maatregelen hebben tot gevolg dat de hotelontwikkeling binnen Amsterdam wordt vertraagd, wat de bestaande vraag concentreert op de beschikbare accommodaties. Dit beleid helpt niet alleen bij het reguleren van de toeristenstromen, maar zorgt er ook voor dat de hotelprijzen en -waardes in de stad potentieel hoger blijven door een beperkt aanbod. Dit maakt de stad aantrekkelijk voor bestaande hotels vanwege de hoge bezettingsgraad en sterke operationele prestaties.


Eindgebruiker

De drie appartementen zijn volledig verhuurd voor onbepaalde tijd. De huurinkomsten bedragen circa € 54.000 per jaar. Volgens het taxatierapport is deze huurprijs in Amsterdam marktconform. De markthuur ligt nog circa 15% hoger dan de huidige huur, wat wijst op potentieel voor eventuele huurverhoging in de toekomst. Of anderzijds een hoge en stabiele bezettingsgraad. Dit voorgenoemde benadrukt de aantrekkelijkheid en de waardevastheid van het vastgoed in deze populaire en strategisch gelegen wijk van Amsterdam, dicht bij voorzieningen en het Vondelpark.

Het driesterrenhotel, gelegen aan de Willem de Zwijgerlaan in Amsterdam, wordt geëxploiteerd door G-Experience die sinds 2021 actief is op deze locatie. De exploitant heeft een langdurig huurcontract vastgelegd dat doorloopt tot april 2042. In samenspraak met de gemeente van Amsterdam heeft de hotelexploitant sinds maart 2024 alle hotelkamers aan het COA onderverhuurd. Het contract hiervan loopt t/m maart 2025 met een verlengingsoptie van nogmaals 12 maanden.

Achterliggende organisatie

De lening wordt verstrekt aan projecteigenaar Stichting Rembrandt 87 (i.o.) voor de herfinanciering van de objecten. Deze huidige bancaire lening van de objecten - de onderliggende waarde van de propositie - wordt hiermee afgelost. Daarnaast wordt de overwaarde vrijgemaakt, welke door de initiatiefnemer wordt aangewend voor vastgoedprojecten in binnen- en buitenland.

De initiatiefnemer heeft de onderhavige objecten al geruime tijd in eigendom en heeft bewezen succesvol te zijn in het beheren en exploiteren van een gespreide vastgoedportefeuille in de regio Amsterdam. De uitgebreide vastgoedportefeuille die gedurende de afgelopen decennia zorgvuldig is opgebouwd bestaat zowel uit residentieel als commercieel vastgoed. Dit zorgt voor een solide en gespreide basis van assets.

De totale overwaarde op de totale portefeuille van de initiatiefnemer is substantieel, wat de financiële stabiliteit van de organisatie onderstreept. Tot op heden is de financiering van deze portefeuille voornamelijk via bancaire leningen verlopen. Middels deze strategie is een robuuste financiële structuur opgebouwd met een bewezen track record in vastgoedexploitatie en -management.