Aanleunwoningen Pelkwijk

Investeren in hoogwaardig zorgvastgoed

U investeert middels deze propositie in 21 aanleunwoningen, welke zijn verbonden aan het woonzorgcentrum Pelkwijk I in Winterswijk. De beoogde looptijd is 36 maanden en de vaste rente bedraagt 4,0% per jaar. Als investeerder krijgt u als zekerheid het eerste recht van hypotheek met een verpanding van de huuropbrengsten. 

De onderliggende waarde van deze propositie zijn 21 aanleunwoningen in Winterswijk. De aanleunwoningen worden rechtstreeks aan zorgbehoevende senioren verhuurd. De aanleunwoningen zijn volledig zelfstandig en hebben een gemiddeld woonoppervlak van 62,5 m². De aanleunwoningen zijn in 1973 gebouwd en verkeren in goede staat.

De lening wordt verstrekt aan Estea Capital Projecten II B.V. voor de aankoop van de aanleunwoningen. Estea is als professionele belegger actief in zorgvastgoed in heel Nederland. Sinds de oprichting heeft Estea een omvangrijke portefeuille van voornamelijk zorgvastgoed opgebouwd. De vastgoedportefeuille heeft een omvang van meer dan 210 miljoen euro.

De belangrijkste kenmerken van deze propositie zijn als volgt:

  • Beoogde looptijd van 36 maanden;
  • Vaste rente van 4,0% per jaar;
  • Eerste recht van hypotheek;
  • Loan-to-value van 60% - 85%;
  • Hoogwaardig zorgvastgoed;
  • 21 zelfstandige aanleunwoningen;
  • 100% bezettingsgraad;
  • Grote vraag naar zorgvastgoed;
  • Ervaren achterliggende organisatie;
  • Maandelijkse uitbetaling;
  • Vrij van eenmalige bemiddelingskosten;
  • Direct rentedragend vanaf storting.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergeven bij de vaste rente van 4,0% per jaar. In het onderstaande voorbeeld wordt bij een inleg van € 5.000 in de gehele looptijd van de propositie in totaal € 600,00 aan rente uitbetaald. De eerste en opgebouwde rente wordt in de eerstvolgende maand na het sluiten van de propositie voldaan. Vervolgens ontvangt u maandelijkse achteraf het vaste rentebedrag. De initiatiefnemer heeft het voornemen om het woonzorgcentrum gedurende de looptijd van de Crowdrealestate Lening verder te optimaliseren en na 36 maanden te verkopen of bancair te herfinancieren. Bij geen tijdige aflossing kan de Crowdrealestate Lening met zes maanden verlengd worden. 


Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg € 5.000
Vaste rente 4,0%
Beoogde looptijd 36 maanden
Totaal rendement € 600,00

Crowdrealestate waardering

Crowdrealestate heeft aan deze investering een risicowaardering A (Defensief) toegekend. Mede gezien het eerste recht van hypotheek, de gunstige loan-to-value, de grote vraag naar zorgvastgoed en het langjarige huurcontract is dit een zeer stabiele en solide investering.

A
23 22 21
B
20 19 18
C
17 16 15
D
14 13 12
E
11 10 9
Hypotheekrecht De investeerders van Crowdrealestate krijgen het eerste recht van hypotheek op de appartementsrechten van 21 aanleunwoningen. 5 punten
Loan-to-value De loan-to-value o.b.v. de huidige staat bedraagt 60% - 85%. Het object is in november 2021 getaxeerd. 1 punten
Match locatie met sector De locatie sluit uitstekend aan op de gebruikers. Voor de aanleunwoningen is er een wachtlijst. 3 punten
Bezetting De bezettingsgraad is 100%. De aanleunwoningen worden rechtstreeks aan zorgbehoevende senioren verhuurd. 3 punten
Projectfase Het betreft en bestaand complex dat in goede staat verkeert. 3 punten
Trackrecord De initiatiefnemer Estea is zeer ervaren. De vastgoedportefeuille heeft een omvang van meer dan 210 miljoen euro. 3 punten
Looptijd De beoogde looptijd is 36 maanden. 3 punten
Extra zekerheid Verpanding van de huurinkomsten. 2 punten
Totaal 23 punten

Hoe werkt de Crowdrealestate waardering?

Let op: de Crowdrealestate waardering wordt gehanteerd om u als investeerder inzage te geven in de belangrijkste eigenschappen van dit project en geldt niet als intern screeningsmodel van Crowdrealestate. Dit project is voorafgaand aan plaatsing uitgebreid door Crowdrealestate gescreend.

Financieringsopbouw

Met deze propositie wordt de gedeeltelijke aankoop van het woonzorgcentrum (Pelkwijk I, II & III) in Winterswijk gefinancierd. Het drempelbedrag van deze Crowdrealestate Lening bedraagt € 900.000 en het streefbedrag is vastgesteld op € 1.275.000. De investeerders van Crowdrealestate krijgen hierbij het eerste recht van hypotheek op de appartementsrechten van de 21 aanleunwoningen van Pelkwijk II.

Het object is in november 2021 getaxeerd tegen een marktwaarde in de huidige staat van € 1.500.000. De maximale overwaarde (o.b.v. het drempelbedrag) bedraagt € 600.000 en de minimale overwaarde (o.b.v. het streefbedrag) € 225.000. 

De onderliggende waarde van de eerste hypothecaire inschrijving is bij aanvang dekkend en derhalve ondanks de grote vraag naar zorgvastgoed, bestendig tegen een eventuele waardedaling gedurende de looptijd van de Crowdrealestate Lening.

Crowdrealestate Lening € 900.000 Eerste hypotheekrecht
Overwaarde (o.b.v. het drempelbedrag) € 600.000
Totale omvang € 1.500.000

Projectomschrijving

Het woonzorgcentrum is gelegen aan de Laan van Hilbelink 95 te Winterswijk en bestaat uit een drietal vleugels/gebouwen (Pelkwijk I, II & III). In 1973 zijn de 21 aanleunwoningen van Pelkwijk II gebouwd en verbonden aan de 15 aanleunwoningen van Pelkwijk III. In 2007 is het hoofdgebouw (Pelkwijk I) gebouwd en zijn de bestaande vleugels met totaal 36 aanleunwoningen (Pelkwijk II & III) verbonden aan het hoofdgebouw. 

De onderliggende waarde van deze propositie zijn 21 aanleunwoningen van het bijgebouw Pelkwijk II. De 21 aanleunwoningen hebben een gemiddeld woonoppervlak van 62,5 m². Het zijn driekamerappartementen met een eigen keuken, badkamer, berging en balkon. De appartementen zijn derhalve volledig zelfstandig. 

Het woonzorgcentrum beschikt over diverse voorzieningen en activiteiten die gericht zijn op het zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Het woonzorgcentrum is daarnaast ruim opgezet met voldoende groene buitenzones. Op de begane grond is tevens een restaurant en een bibliotheek gevestigd en worden er diverse spel-, muziek- en knutselactiviteiten georganiseerd. Deze voorzieningen worden ook gebruikt door de buurtbewoners. Mede hierdoor is er sprake van een gezellige en levendige woonomgeving.

De aanleunwoningen van Pelkwijk II verkeren nog in goede staat. De initiatiefnemer zal desondanks de komende jaren op eigen kosten enkele verbetermaatregelen doorvoeren. Met name de gemeenschappelijke ruimtes zullen worden gemoderniseerd. 

Marktomschrijving

De coronacrisis laat zien dat goed ingerichte zorghuisvesting van groot belang is. Bewoners dienen op een comfortabele en gepaste afstand van elkaar te kunnen wonen. Daarnaast moeten in 'neutrale' (buiten)ruimten de bezoekers terechtkunnen. Duurzaamheid en een goede indeling dragen bij aan de gezondheid, veiligheid en mentale toestand van de bewoners. Het relatief jonge woonzorgcentrum voldoet hier nog uitstekend aan.

De vraag vanuit de gebruikerskant naar zorgvastgoed blijft ongekend groot. Er is immers nog steeds een groot tekort aan geschikte zorglocaties en eind vorig jaar bleek nog uit cijfers van het CBS dat er door vergrijzing in 2050 mogelijk 4,8 miljoen 65-plussers zijn. Zodoende is ook de vraag naar extramurale zorgappartementen in de regio Winterswijk sterk groeiende. Dit resulteert in een volledige bezetting van de zorgappartementen en een lange wachtlijst. Gedurende de looptijd van deze propositie zal dit naar verwachting ongewijzigd blijven.

Voor beleggers zijn woonzorgcentra inmiddels ook een bekend beleggingsproduct. Nationale en internationale beleggers tonen veel interesse in zorgvastgoed en het beleggingsvolume in dit vastgoedsegment is dan ook sterk stijgende. Uit onderzoek onder beleggers en corporaties bleek dat de komende drie jaar een recordbedrag van 6,3 miljard euro beschikbaar zal zijn voor investeringen in zorgvastgoed. 

Eindgebruiker

De 21 aanleunwoningen worden rechtstreeks aan zorgbehoevende senioren verhuurd. De zorg wordt hierbij aangeboden door de regionale ouderenzorgorganisatie Marga Klompé. Stichting Marga Klompé is een zorginstelling met een langdurig trackrecord. Het bedrijf heeft circa 2.150 medewerkers die samen met ruim 1.000 vrijwilligers zorg leveren aan haar cliënten verdeeld over 14 locaties in de plaatsen Aalten, Beltrum, Bredevoort, Groenlo, Laren (Gld.), Lichtenvoorde, Lochem en Winterswijk. Stichting Marga Klompé heeft een breed en divers woonzorgaanbod en kan hierdoor een groot aantal zorgbehoevenden bedienen. De zorginstelling laat jarenlang een positief bedrijfsresultaat zien en heeft een relatief financieel gezonde balans.

De vraag naar kwalitatief goede zorgwoningen is in het algemeen, maar zeker ook in deze regio, sterk groeiende. Hierdoor wordt de verhuurbaarheid van de aanleunwoningen, ook in de toekomst, positief ingeschat.

De totale jaarlijkse huurinkomsten van de 21 aanleunwoningen bedragen € 123.553. De maandelijkse huurprijzen van de aanleunwoningen bedragen gemiddeld € 467,92. 

Achterliggende organisatie

De lening wordt verstrekt aan Estea Capital Projecten B.V. Estea is als professionele belegger in zorgvastgoed actief in heel Nederland. Sinds de oprichting heeft Estea een omvangrijke portefeuille van voornamelijk zorgvastgoed opgebouwd. In de afgelopen jaren heeft Estea onder meer de portefeuille van WoonFriesland (900 eenheden) en Vestia (1.061 eenheden) overgenomen. De omvang van de vastgoedportefeuille is meer dan 210 miljoen euro. Estea heeft reeds meerdere vergelijkbare proposities succesvol via Crowdrealestate geplaatst. Alle proposities lopen volledig conform prognose.

11-01-2022

In exploitatie

Vandaag is het hypotheekrecht ingeschreven en zijn de gelden voor de aankoop uitbetaald. De propositie is derhalve vandaag in exploitatie gegaan. De eerste rente wordt in de tweede volledige week van februari 2022 uitbetaald. Dit betreft de opgebouwde rente vanaf de stortingsdatum t/m 31-01-2022. Deelnemen is nog mogelijk t/m het streefbedrag.

15-12-2021

Investering afronden

U kunt nu de betaling en investering afronden. Het drempelbedrag van deze propositie bedraagt € 900.000 en het maximale streefbedrag € 1.275.000.