Dongen Oostvleugel

Transformatie naar 41 appartementen

U investeert middels deze propositie in een transformatielocatie voor 41 appartementen in Dongen. De beoogde looptijd is 18 maanden en de vaste rente bedraagt 5,0% per jaar. Als investeerder krijgt u uitstekende zekerheden, namelijk het eerste recht van hypotheek en een verpanding van de huuropbrengsten. De loan-to-value bedraagt 70,8% op basis van de marktwaarde in de huidige staat.

De gemeente staat positief tegenover de transformatie en heeft dit middels een principebesluit bevestigd. Het transformatieplan voor de oostvleugel biedt ruimte aan 41 appartementen van 41 t/m 95 m². De appartementen hebben een gemiddeld woonoppervlakte van 53 m². Tot aan de transformatie blijft het kantoorgebouw deels verhuurd. 

De lening wordt verstrekt aan Nassau Property Development IV B.V. voor de aankoop van het kantoorgebouw. Naar verwachting zal de initiatiefnemer begin 2023 aanvangen met de bouwwerkzaamheden. Voorafgaand aan deze bouwfase zal de aflossing plaatsvinden.

De belangrijkste kenmerken van deze propositie zijn als volgt:

  • Beoogde looptijd van 18 maanden;
  • Vaste rente van 5,0% per jaar;
  • Eerste recht van hypotheek;
  • Loan-to-value van 70,8%;
  • Verpanding van de huuropbrengsten;
  • Uitstekende herontwikkelingslocatie;
  • Grote vraag naar woningen;
  • Positieve grondhouding gemeente;
  • Ervaren achterliggende organisatie;
  • Maandelijkse uitbetaling;
  • Direct rentedragend vanaf storting;
  • Investeren kan al vanaf € 500.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergeven bij de vaste rente van 5,0% per jaar. De vaste rente wordt maandelijks uitbetaald en de investering is direct rentedragend vanaf storting. In het onderstaande voorbeeld wordt bij een inleg van € 5.000 in de gehele looptijd van de propositie in totaal € 375,00 aan rente uitbetaald. De initiatiefnemer heeft het voornemen om de investeerders van Crowdrealestate af te lossen uit een herfinanciering voorafgaand aan de bouwfase. Gezien de grote vraag naar woningen zijn de vooruitzichten hiervoor positief.


Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg € 5.000
Vaste rente 5,0%
Looptijd 18 maanden
Totaal rendement € 375,00

Crowdrealestate waardering

Crowdrealestate heeft aan deze investering een risicowaardering B (Behoedzaam) toegekend. Mede gezien het eerste recht van hypotheek, de lage loan-to-value (o.b.v. de marktwaarde in de huidige staat) en de gunstige herontwikkelingslocatie is dit een stabiele en solide investering.

A
23 22 21
B
20 19 18
C
17 16 15
D
14 13 12
E
11 10 9
Hypotheekrecht De investeerders van Crowdrealestate krijgen het eerste recht van hypotheek. 5 punten
Loan-to-value De loan-to-value bedraagt 70,8% van de getaxeerde marktwaarde in de huidige staat. Het object is in juli 2021 getaxeerd. 2 punten
Match locatie met sector De locatie sluit goed aan op de huidige gebruiker en na realisatie uitstekend op de eindgebruikers. 2 punten
Bezetting Het object is momenteel deels verhuurd. 2 punten
Projectfase Bestaande bouw. De plannen voor de transformatie worden momenteel verder uitgewerkt. 2 punten
Trackrecord De initiatiefnemer is zeer ervaren. 3 punten
Looptijd De beoogde looptijd is 18 maanden. 3 punten
Totaal 19 punten

Hoe werkt de Crowdrealestate waardering?

Let op: de Crowdrealestate waardering wordt gehanteerd om u als investeerder inzage te geven in de belangrijkste eigenschappen van dit project en geldt niet als intern screeningsmodel van Crowdrealestate. Dit project is voorafgaand aan plaatsing uitgebreid door Crowdrealestate gescreend.

Financieringsopbouw

Het kantoorgebouw is opgesplitst in een west- en een oostvleugel. Met deze propositie wordt de aankoop van de oostvleugel gefinancierd.

In juli 2021 is de oostvleugel van het object getaxeerd op een marktwaarde in de huidige staat van € 3.530.000. Het drempelbedrag van deze propositie bedraagt € 2.000.000 en streefbedrag van deze propositie is vastgesteld op € 2.500.000. Als investeerder krijgt u met deze propositie het eerste recht van hypotheek op de 41 appartementsrechten van de oostvleugel. 

Bij aanvang bedraagt de overwaarde in de huidige staat € 1.030.000. De loan-to-value bedraagt derhalve 70,8%. De marktwaarde van de huidige staat is gebaseerd op de vigerende bestemming ('Kantoor'). Na de bestemmingswijziging naar 'Wonen' zal de overwaarde naar verwachting verder toenemen.

Investeerders Crowdrealestate € 2.500.000 Eerste hypotheekrecht
Overwaarde € 1.030.000
Totale omvang € 3.530.000

Projectomschrijving

Het huidige kantoorgebouw is ruim opgezet en beschikt over een moderne indeling. Het bouwjaar van het kantoorgebouw is 2006 en verkeert in een zeer goede staat. Vanwege de veranderde marktomstandigheden en de ligging van het object heeft de initiatiefnemer echter het voornemen om het kantoorgebouw te transformeren naar een modern appartementencomplex. De gunstige stramienmaten en de variërende oppervlaktes van de kantoorruimtes maken de transformatie naar appartementen uitstekend mogelijk.

In de huidige situatie is op de begane grond de centrale hal met de lift en het trappenhuis gesitueerd. Deze indeling blijft met de transformatie grotendeels behouden. Evenals de parkeerkelder. Op eerste tot en met de vierde verdieping worden alle kantoorruimtes naar appartementen getransformeerd. De westvleugel zal bestaan uit 30 appartementen en de oostvleugel zal bestaan uit 41 appartementen. De kadastrale splitsing naar appartementsrechten heeft hiervoor plaatsgevonden.

De appartementen bieden een divers woningaanbod met zowel compacte loften met één slaapkamer als grotere appartementen met meerdere slaapkamers. De appartementen variëren in woonoppervlakte van 41 t/m 95 m². De gemiddelde grootte van de appartementen is 53 m².

Middels een kruimelprocedure wordt momenteel door de initiatiefnemer de wijziging van het gebruik van het object voorbereid. De initiatiefnemer zal hiervoor de benodigde stappen ondernemen. Aan het einde van de looptijd kan men naar verwachting met de verbouwingswerkzaamheden aanvangen.

Marktomschrijving

Op dit moment is er in Nederland een tekort van 331.000 woningen, 4,2 procent van de woningvoorraad. Het doel is om dit tekort terug te dringen naar 2 procent in 2035. Omdat Nederland in dat jaar naar verwachting zo'n 18,8 miljoen inwoners telt, moeten er de komende jaren niet alleen veel woningen worden gebouwd om het tekort weg te werken, maar ook om aan de stijgende vraag te voldoen. 

Evenals in de rest van Nederland is er in Dongen een gebrek aan middeldure huurwoningen. De gemeenteraad in Dongen wil derhalve dat er actie wordt ondernomen om dit tekort terug te dringen. Dit om de doorstroom te bevorderen en de overhitte woningmarkt van het slot te trekken. Het transformatieplan speelt hier uitstekend op in. 

Eindgebruiker

Het kantoorgebouw is tot uiterlijk eind 2022 gedeeltelijk verhuurd. De huidige huurinkomsten bedragen voor de oostvleugel bij aanvang circa € 80.000 per jaar. Bij een volledige bezetting (en zonder transformatie) heeft de taxateur de markthuur voor de oostvleugel op circa € 337.000 per jaar getaxeerd.

De 41 appartementen worden in de vrije sector verhuurd. Het betreft hierbij huur in het middensegment. De kale huurprijs in dit segment ligt tussen € 752 en € 1.005 per appartement. De doelgroep is derhalve breed en door de uitbreiding van de woningvoorraad krijgen inwoners van Dongen de mogelijkheid om door te stromen. De markthuur na realisatie is door de taxateur voor de oostvleugel vastgesteld op circa € 440.000 per jaar.

Achterliggende organisatie

De lening wordt verstrekt aan de objectvennootschap Nassau Property Development IV B.V. voor de aankoop van de transformatielocatie. Aandeelhouder Nassau Property Development B.V. heeft recent middels verschillende objectvennootschappen de proposities Transformatie Landsmeer, Transformatie Breda en Nieuwbouw Putte via Crowdrealestate succesvol geplaatst. Daarnaast zijn middels andere gelieerde vennootschappen van deze organisatie diverse projecten in Duitsland via Crowdrealestate geplaatst. De organisatie is financieel sterk en heeft een trackrecord opgebouwd van circa 148,5 miljoen euro. De portefeuille bestaat voornamelijk uit bestaande woningen in Duitsland en ontwikkelingsprojecten in Nederland. Nassau Property Development B.V. is gelieerd aan een aandeelhouder van Crowdrealestate. Dit betekent dat de reeds overeengekomen beleidsverklaring van belangenconflicten van toepassing is.

10-09-2021

Drempelbedrag vrijgegeven

Het hypotheekrecht is reeds ingeschreven en het drempelbedrag is vrijgegeven. De eerste rentebetaling wordt in de loop van volgende week uitbetaald. Dit betreft de reeds opgebouwde rente t/m 31 augustus 2021.