Buitenveldert Amsterdam

Investeren met uitstekende zekerheden

U investeert middels deze propositie in de uitbreiding van een uitstekend renderende woningportefeuille. De looptijd is drie jaar en de vaste rente bedraagt 5% per jaar. Als investeerder krijgt u aantrekkelijke zekerheden, namelijk het eerste recht van hypotheek met een ruime overwaarde en een verpanding van de huuropbrengsten. Als extra zekerheid wordt daarnaast de rente per kwartaal vooruitbetaald.

Middels deze propositie wordt het object Genhoes 19 aangekocht en verbouwd. Het object ligt op loopafstand van de Zuidas in Amsterdam. Het aantal vierkante meters wordt bijna verdubbeld en het object wordt gesplitst naar drie zelfstandige appartementen. De appartementen worden als een goed betaalbare co-living gerealiseerd. De bestaande portefeuille van de initiatiefnemer bestaat inmiddels uit 22 vergelijkbare objecten gelegen in Amsterdam en Almere. De woningen worden voornamelijk aan starters en (jong)werkenden verhuurd.

Initiatiefnemer Berlage C.V. zal de lening voor de aankoop en verbouwing van het object aantrekken. Naast dit object maakt een vergelijkbaar object onderdeel uit van deze propositie. Op beide objecten krijgt u als investeerder een eerste recht van hypotheek.

De belangrijkste kenmerken van deze propositie:

  • Korte looptijd van 3 jaar;
  • Vaste rente van 5% per jaar;
  • Eerste recht van hypotheek;
  • Loan-to-value van maximaal 83%;
  • Zeer positief exploitatieresultaat;
  • Gespreide portefeuille;
  • Verpanding van de huuropbrengsten;
  • Maandelijkse uitbetaling;
  • Vooruitbetaling van de vaste rente;
  • Direct rentedragend vanaf storting;
  • Investeren kan al vanaf € 500.

Het object van deze propositie wordt begin juni 2020 aangekocht. Reserveren is nog steeds mogelijk tot en met het streefbedrag.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergeven bij de vaste rente van 5% per jaar. In het onderstaande voorbeeld wordt bij een inleg van € 5.000 in de gehele looptijd van de propositie in totaal € 750 aan rente uitbetaald. De eerste en opgebouwde rente wordt in de eerstvolgende maand na het uitbetalen van het drempelbedrag voldaan. Vervolgens ontvangt u maandelijkse achteraf het vaste rentebedrag. De rente wordt door de initiatiefnemer per kwartaal vooruitbetaald op de derdenrekening van de notaris.

De initiatiefnemer heeft het voornemen om de investeerders van Crowdrealestate middels een bancaire herfinanciering af te lossen. De bestaande objecten uit de portefeuille zijn reeds bancair gefinancierd.


Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg € 5.000
Vaste rente 5,0%
Beoogde looptijd 36 maanden
Totaal rendement € 750

Crowdrealestate waardering

Crowdrealestate heeft aan deze investering een risicowaardering A (Defensief) toegekend. Mede gezien het eerste recht van hypotheek met een overwaarde, het zeer ruime exploitatieresultaat en de grote vraag naar dit type woningen is dit een stabiele en solide investering.

A
23 22 21
B
20 19 18
C
17 16 15
D
14 13 12
E
11 10 9
Hypotheekrecht De investeerders van Crowdrealestate krijgen het eerste recht van hypotheek. 5 punten
Loan-to-value Bij aanvang maximaal 80% van de aankoopsom en na verbouwing en volledige verhuur maximaal 83% van de getaxeerde marktwaarde na verbouwing. 1 punten
Match locatie met sector De locatie sluit uitstekend aan op de huurders. 3 punten
Bezetting Zeer hoge bezettingsgraad in de bestaande portefeuille. 3 punten
Projectfase Het nieuw aan te kopen object dient grootschalig verbouwd en gemoderniseerd te worden. 2 punten
Trackrecord De portefeuille bestaat uit 22 vergelijkbare objecten. Deze objecten zijn recentelijk getaxeerd op een totale marktwaarde van € 10.440.000. 3 punten
Looptijd De beoogde looptijd is 36 maanden. 3 punten
Extra zekerheid Verpanding van de huuropbrengsten en vooruitbetaling van de vaste rente per kwartaal. 1 punten
Totaal 21 punten

Hoe werkt de Crowdrealestate waardering?

Let op: de Crowdrealestate waardering wordt gehanteerd om u als investeerder inzage te geven in de belangrijkste eigenschappen van dit project en geldt niet als intern screeningsmodel van Crowdrealestate. Dit project is voorafgaand aan plaatsing uitgebreid door Crowdrealestate gescreend.

Financieringsopbouw

Het drempelbedrag van deze propositie bedraagt € 580.000. Met dit bedrag wordt 80% van de aankoopsom van het object Genhoes 19 in Amsterdam gefinancierd. Middels een bouwdepot wordt aansluitend tot maximaal de leegwaarde na verbouwing gefinancierd. Het bouwdepot is gelimiteerd tot maximaal 85% van de totale stichtingskosten. Uiteindelijk als het object volledig is verbouwd en verhuurd kan de financiering worden verhoogd tot maximaal 83% van de getaxeerde marktwaarde na verbouwing. Door het gefaseerd vrijgeven van de gelden wordt het financieringsniveau zo veel als mogelijk beperkt.

Het object Genhoes 19 in Amsterdam is 28 februari 2020 door Cushman & Wakefield getaxeerd op een leegwaarde na verbouwing en splitsing (één woning naar drie zelfstandige appartementen) van € 1.405.000. De marktwaarde na verbouwing en volledige verhuur (co-living) is getaxeerd op € 1.520.000. De investeerders van Crowdrealestate krijgen op dit object het eerste recht van hypotheek met een verpanding van de huuropbrengsten. De onderliggende waarde van de hypothecaire inschrijving is hierbij ruimschoots dekkend.

In de onderstaande cirkeldiagram en tabel is de financieringsopbouw na verbouwing en volledige verhuur weergeven. De maximale financieringsomvang bedraagt 83% van de getaxeerde marktwaarde, oftewel € 1.260.000.

Investeerders Crowdrealestate € 1.260.000 Eerste hypotheekrecht
Overwaarde (o.b.v. marktwaarde na verbouwing) € 260.000
Totale omvang € 1.520.000

Projectomschrijving

Het object Genhoes 19 in Amsterdam betreft een hoekwoning gelegen aan het water met twee bouwlagen in de wijk Buitenveldert. Het object is in 1965 gebouwd en heeft een woonoppervlakte van 132 m². De woonoppervlakte na verbouwing bedraagt maar liefst 248 m².

Naast de bijna verdubbeling van het aantal vierkante meters wordt de hoekwoning gesplitst naar drie zelfstandige appartementen (119 m², 60 m² en 69 m²). De omgevingsvergunning is hier reeds voor aangevraagd. Deze appartementen worden afzonderlijk als zeer luxe co-living gerealiseerd. Het object leent zich er immers uitstekend voor om te verhuren aan starters en (jong)werkenden, welke bijvoorbeeld werkzaam zijn op de nabijgelegen Zuidas. De woonvorm co-living is, in dure stedelijke gebieden zoals Amsterdam, sterk in opkomst. Zie ook het volgende artikel: https://vastgoedjournaal.nl/news/44204/co-living-beperkt-zich-niet-meer-alleen-tot-startersOm dit te realiseren is reeds een vergunning aangevraagd. Naar verwachting wordt de co-living vergunning in de komende weken afgegeven.

Naast het object Genhoes 19 maakt een ander vergelijkbaar object onderdeel uit van deze propositie. Het adres hiervan is Krombekstraat 53 te Amsterdam. De projectpagina is via deze link in te zien. Dit object wordt eveneens getransformeerd naar een co-living. Op beide objecten krijgt u als investeerder een eerste recht van hypotheek.

Marktomschrijving

De appartementen/studio's worden met name aan starters en (jong)werkenden verhuurd. Deze doelgroep heeft het momenteel lastig op de woningmarkt, omdat er te weinig betaalbare woonmogelijkheden zijn. Het huidige tekort aan woningen blijft de komende tien jaar dan ook een probleem. In 2030 zijn er naar verwachting nog steeds 200.000 woningen te weinig. Dat blijkt uit onderzoek van ABF Research. Zoals nu ook al het geval is, zal voornamelijk de situatie in de Randstad problematisch blijven. Door deze grote vraag en het goed betaalbare huurniveau zal de bezettingsgraad van de portefeuille naar alle waarschijnlijkheid hoog blijven en de waarde verder toenemen.

Eindgebruiker

De huurinkomsten van het object Genhoes 19 bedragen na verbouwing het eerste jaar circa € 81.300. Volgens het taxatierapport van Cushman & Wakefield is deze huurprijs voor een luxe co-living in Amsterdam marktconform en ruimschoots voldoende om de financierings- en exploitatiekosten te kunnen dekken. Momenteel bedragen de totale huurinkomsten van de bestaande portefeuille circa € 718.000 per jaar. Ook de huurprijzen van de bestaande objecten zijn volgens recente hertaxaties marktconform gebleken.

Achterliggende organisatie

Berlage C.V. is een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht en in 2017 opgericht. Berlage C.V. heeft inmiddels een vastgoedportefeuille opgebouwd van 85 verhuurbare wooneenheden. De bestaande portefeuille is recentelijk door Cushman & Wakefield getaxeerd op een marktwaarde van € 10.440.000. Het eigen vermogen bedraagt hierdoor circa € 3.600.000. 

Berlage C.V. heeft als doelstelling om goed gelegen, compacte en betaalbare studio's en appartementen te verhuren aan starters en (jong)werkenden in de Randstad. Het voornemen van de initiatiefnemer is om de portefeuille de komende jaren door te laten groeien van 85 naar 200 verhuurbare wooneenheden.