Appartementen Chemnitz II

Investeren in hoogwaardige appartementen

U investeert middels deze propositie in vijf appartementen gelegen in Chemnitz, Duitsland. De beoogde looptijd is vier jaar en de vaste rente bedraagt 5% per jaar. Als investeerder krijgt u uitstekende zekerheden, namelijk het eerste recht van hypotheek met een ruime overwaarde (loan-to-value van 79%) en een verpanding van de huuropbrengsten.

De appartementen zijn goed onderhouden en volledig verhuurd. De appartementen zijn daarnaast hoogwaardig afgewerkt en bevinden zich in vier appartementencomplexen. Drie van de vier appartementencomplexen hebben een monumentale status. Gedurende de looptijd heeft de initiatiefnemer de mogelijkheid om de propositie te verruimen met nieuwe vergelijkbare appartementen tot een financieringsomvang van maximaal € 1.250.000.

De lening wordt verstrekt aan de initiatiefnemer BOLSA Grundbesitz GmbH voor de aankoop van de appartementen. De portefeuille van deze leningnemer bestaat uit 43 vergelijkbare objecten in de grote steden van Oost-Duitsland. De initiatiefnemer heeft eerder vijf proposities via Crowdrealestate geplaatst. De eerste propositie is inmiddels succesvol door een verkoop afgelost.

Belangrijkste kenmerken van deze propositie:

  • Korte looptijd van 4 jaar;
  • Vaste rente van 5% per jaar;
  • Spreiding over min. 5 appartementen;
  • Volledig verhuurd;
  • Goede onderhoudsstaat;
  • Eerste recht van hypotheek;
  • Loan-to-value van 79%;
  • Verpanding van de huuropbrengsten;
  • Maandelijkse uitbetaling;
  • Direct rentedragend vanaf storting;
  • Investeren kan al vanaf € 500.

Op dit moment kunt u geheel vrijblijvend een deelnamebedrag reserveren. Halverwege juli 2019 wordt het mogelijk om uw deelname af te ronden. De projectpagina is onder voorbehoud van wijzigingen en goedkeuring van de Stichting Zekerhedenagent Crowdrealestate.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergeven bij de vaste rente van 5% per jaar. In het onderstaande voorbeeld wordt bij een inleg van € 5.000 in de gehele looptijd van de propositie in totaal € 1.000 aan rente uitbetaald. De eerste en opgebouwde rente wordt in de eerstvolgende maand na het sluiten van de propositie voldaan. Vervolgens ontvangt u maandelijkse achteraf het vaste rentebedrag.

De initiatiefnemer heeft het voornemen om de woningen binnen 4 jaar te verkopen. Een (bancaire) herfinanciering om de investeerders van Crowderealstate af te lossen is ook denkbaar.


Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg € 5.000
Vaste rente 5,0%
Looptijd 48 maanden
Totaal rendement € 1.000

Crowdrealestate waardering

Crowdrealestate heeft aan deze investering een risicowaardering A (Defensief) toegekend. Mede gezien het eerste recht van hypotheek met een overwaarde, de spreiding over vijf appartementen en de staat van het onderhoud is dit een stabiele en solide investering.

A
23 22 21
B
20 19 18
C
17 16 15
D
14 13 12
E
11 10 9
Hypotheekrecht De investeerders van Crowdrealestate krijgen het eerste recht van hypotheek. 5 punten
Loan-to-value De loan-to-value bedraagt 79% van de getaxeerde marktwaarde. De appartementen zijn in november 2018 en juni 2019 getaxeerd. 1 punten
Match locatie met sector De locatie sluit uitstekend aan op de huurders. 3 punten
Bezetting Volledig verhuurd. 3 punten
Projectfase Het betreffen bestaande appartementen. 3 punten
Trackrecord De initiatiefnemer heeft 43 objecten in de grote steden van Oost-Duitsland in exploitatie. 3 punten
Looptijd De beoogde looptijd is 48 maanden. 3 punten
Extra zekerheid Verpanding van de huuropbrengsten. 1 punten
Totaal 22 punten

Hoe werkt de Crowdrealestate waardering?

Let op: de Crowdrealestate waardering wordt gehanteerd om u als investeerder inzage te geven in de belangrijkste eigenschappen van dit project en geldt niet als intern screeningsmodel van Crowdrealestate. Dit project is voorafgaand aan plaatsing uitgebreid door Crowdrealestate gescreend.

Financieringsopbouw

Met deze propositie worden drie appartementen van de propositie Appartementen Chemnitz geherfinancierd. Aanvullend wordt een recent aangekocht appartement uit de portefeuille van de initiatiefnemer geherfinancierd en wordt de aankoop van een nieuw appartement gefinancierd. Daarnaast heeft de initiatiefnemer gedurende de looptijd de mogelijkheid om de propositie te verruimen met vergelijkbare appartementen (onder strikte voorwaarden). 

Het benodigde bedrag bedraagt in eerste instantie € 280.000. De totale marktwaarde is getaxeerd op een bedrag van € 353.100. De appartementen zijn in augustus 2018 en juni 2019 getaxeerd. De investeerders van Crowdrealestate krijgen het eerste recht van hypotheek met een verpanding van de huuropbrengsten. De onderliggende waarde van de hypothecaire inschrijving is hierbij ruimschoots dekkend. De loan-to-value bedraagt 79% van de getaxeerde marktwaarde.

Investeerders Crowdrealestate € 280.000 Eerste hypotheekrecht
Overwaarde € 73.100 Overwaarde
Totale omvang € 353.100

Projectomschrijving

De appartementen bevinden zich in vier verschillende appartementencomplexen. Drie appartementencomplexen zijn gelegen in de wijk Kassberg en één daarvan in de wijk Hilbersdorf. Deze wijken staan bekend om de fraaie gerestaureerde en monumentale panden. De appartementen kenmerken zich als volgt:

  • Appartement I aan de Leonhardtstrasse 38 (WE8) maakt deel uit van een complex met dertien appartementen en is in circa 1910 gebouwd. Het gebouw is volledig onderkelderd en in de jaren 1990 gesaneerd.
  • Appartement II en III aan de Georg-Landgraf-Strasse 30 (WE39 en WE55) bevinden zich op de derde en vijfde verdieping van het complex. Het object is volledig onderkelderd en in 1994 gebouwd. De twee appartementen beschikken over een eigen parkeerplaats in de ondergrondse parkeergarage. Appartement II (WE39) is recentelijk volledig gerenoveerd en opnieuw verhuurd.
  • Appartement IV aan de Zeissstrasse 38 (WE8) bevindt zich in een complex met vijftien appartementen. Het appartement is gelegen op de tweede verdieping. Met een bijbehorende berging in de kelder. Het bouwjaar is circa 1914.
  • Appartement V aan de Walter-Oertel-Strasse 55 (WE4) bevindt zich op de vierde verdieping in een complex met tien appartementen. Het complex is in 1905 gebouwd en in 2004 compleet gesaneerd.

De initiatiefnemer heeft de mogelijkheid om na goedkeuring de propositie te verruimen met vergelijkbare appartementen. Deze appartementen dienen te beschikken over een goede staat van onderhoud, zijn of worden aantoonbaar verhuurd, hebben een loan-to-value van maximaal 80% met als zekerheid een eerste hypotheekrecht en een verpanding van de huuropbrengsten. De overige leningscondities blijven bij een verruiming eveneens ongewijzigd. De exacte voorwaarden hiervan zijn vastgelegd in de Crowdrealestate voorwaarden. 

De stad Chemnitz telt circa 247.000 inwoners (op 31-03-2019) en is gelegen in de deelstaat Saksen. De stad behoort tot de grootstedelijke regio van Midden-Duitsland en vormt met de steden Dresden en Leipzig een economische eenheid (Sachsendreieck). Chemnitz ligt 75 km ten zuiden van Leipzig en 70 km ten westen van Dresden. De regio wordt gekenmerkt als een industriële en technologische locatie door bedrijven in de gereedschapswerktuigen-, textiel-, automobiel- en machinebouwindustrie. De bevolkingsgroei in Chemnitz is de afgelopen jaren constant geweest.

Marktomschrijving

Duitsland kent een solide huurdersmarkt. De Duitse woningmarkt bestaat voor meer dan de helft uit huurwoningen. De huurprijzen zijn in vergelijking met Nederland nog relatief laag, waardoor Duitsers eerder een voorkeur hebben voor huren dan voor eigen woningbezit. Huurders in Duitsland staan bekend om hun Gründlichkeit, degelijkheid. 

Evenals in Nederland daalt in Duitsland de gemiddelde omvang van huishoudens. De individualisering van de maatschappij en de vergrijzing spelen hierbij een grote rol. Er is hierdoor een toenemende vraag naar kleinere huurwoningen. De appartementen uit de propositie voorzien in deze vraag.

Aan de andere kant zorgen de stabiele economische situatie, de robuuste arbeidsmarkt, de groeiende bevolking en lage rentestanden voor een grote vraag naar Duitse huurwoningen als beleggingsvastgoed.

Eindgebruiker

De jaarlijkse huurinkomsten van de vijf appartementen bedragen totaal € 21.036. De huurprijzen van de appartementen zijn conform de Duitse Mietspiegel. Vier van de vijf appartementen zijn al jarenlang verhuurd.  Appartement II (Georg-Landgraf-Strasse 30 - WE39) is recentelijk volledig gerenoveerd en opnieuw verhuurd tegen een marktconforme huurprijs.

Appartementen
Oppervlakte
Huur
p.m./m²
Huur
p.m.
Huur
p.j.
Leonhardtstrasse 38 (WE8)
61 m²
€ 4,43€ 270€ 3.240
Georg-Landgraf-Strasse 30 (WE39)
63 m²€ 7,14€ 450€ 5.400
Georg-Landgraf-Strasse 30 (WE55)
59 m²
€ 6,85€ 404€ 4.848
Zeissstrasse 38 (WE8)
52 m²
€ 5,10€ 265€ 3.180
Walter-Oertel-Strasse 55 (WE4)
71 m²
€ 5,12€ 364€ 4.366
Totaal
306 m²
μ € 5,73
€ 1.753
€ 21.034


Achterliggende organisatie

De lening wordt verstrekt aan de initiatiefnemer BOLSA Grundbesitz GmbH voor de herfinanciering en aankoop van de appartementen. De portefeuille van deze leningnemer bestaat uit 43 vergelijkbare objecten in Oost-Duitsland.

De leningnemer heeft reeds vijf projecten (Appartementencomplex Chemnitz, Monumentale woonvilla Crimmitschau, Appartementen Chemnitz, Woningportefeuille Saksen en Appartementen Kassberg) via Crowdrealestate succesvol geplaatst. De eerstgenoemde propositie is reeds succesvol afgelost.