Verzorgingshuis Gümbel

Investeren in zorgvastgoed

U investeert middels deze propositie in een verzorgingshuis met een zeer langdurig huurcontract. Het verzorgingshuis met 72 kamers is gelegen in Wald-Michelbach, Duitsland. De beoogde looptijd is 2,5 jaar en de vaste rente bedraagt 6,5% per jaar. Als investeerder krijgt u het tweede recht van hypotheek met een loan-to-value van 79,3% - 86,8%.

Het verzorgingshuis is langdurig verhuurd aan de zorgexploitant Seniorenwohnsitz Gümbel GmbH. Het huurcontract is recentelijk voor een periode van maar liefst vijfentwintig jaar verlengd. De zorgexploitant maakt onderdeel uit van de zorginstelling Cosiq GmbH uit Berlijn. Gosiq GmbH heeft dertien vergelijkbare verzorgingshuizen in exploitatie.

De lening wordt verstrekt aan de initiatiefnemer Care Center Invest Wald-Michelbach GmbH voor de aankoop (incl. nieuwe zonnepanelen) en renovatie van het verzorgingshuis. De objectvennootschap maakt onderdeel uit van het in Düsseldorf gevestigde Care Center Invest GmbH. De initiatiefnemer heeft een trackrecord van circa 45 mln. euro.

De belangrijkste kenmerken van deze propositie:

  • Korte looptijd van 2,5 jaar;
  • Vaste rente van 6,5% per jaar;
  • Verhuurder en huurder zeer ervaren;
  • Huurcontract van 25 jaar;
  • Tweede recht van hypotheek;
  • Loan-to-value van 79,3% - 86,8%;
  • Maandelijkse uitbetaling;
  • Direct rentedragend vanaf storting;
  • Investeren kan al vanaf € 500.

Op dit moment kunt u geheel vrijblijvend een deelnamebedrag reserveren. Deze maand wordt het mogelijk om uw deelname af te ronden. De projectpagina is onder voorbehoud van wijzigingen en goedkeuring van de Stichting Zekerhedenagent Crowdrealestate.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergeven bij de vaste rente van 6,5% per jaar. In het onderstaande voorbeeld wordt bij een inleg van € 5.000 in de gehele looptijd van de propositie in totaal € 812,50 aan vaste rente uitbetaald. De opgebouwde rente wordt in de eerstvolgende maand na het sluiten van de propositie voldaan. Vervolgens ontvangt u maandelijkse achteraf het vaste rentebedrag.

De initiatiefnemer heeft het voornemen om het zorgcentrum binnen 2,5 jaar te verkopen. Een (bancaire) herfinanciering om de investeerders van Crowderealstate af te lossen is ook denkbaar.


Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg € 5.000
Vaste rente 6,5%
Looptijd 30 maanden
Totaal rendement € 812,5

Crowdrealestate waardering

Crowdrealestate heeft aan deze investering een risicowaardering B (Behoedzaam) toegekend. Mede gezien de ervaring en expertise van de verhuurder en huurder, het langdurige huurcontract en de hypothecaire zekerheid met overwaarde is dit een stabiele en solide investering.

A
23 22 21
B
20 19 18
C
17 16 15
D
14 13 12
E
11 10 9
Hypotheekrecht De investeerders van Crowdrealestate krijgen het tweede recht van hypotheek. 4 punten
Loan-to-value De loan-to-value bedraagt 79,3% - 86,8% van de getaxeerde marktwaarde. Het object is in december 2018 getaxeerd. 1 punten
Match locatie met sector De locatie sluit uitstekend aan op de eindgebruiker. 3 punten
Bezetting De bezettingsgraad van het object is 100%. 3 punten
Projectfase Het betreft een bestaand beleggingsobject. 3 punten
Trackrecord De verhuurder en de huurder zijn beide zeer ervaren. 3 punten
Looptijd De beoogde looptijd is 30 maanden. 3 punten
Totaal 20 punten

Hoe werkt de Crowdrealestate waardering?

Let op: de Crowdrealestate waardering wordt gehanteerd om u als investeerder inzage te geven in de belangrijkste eigenschappen van dit project en geldt niet als intern screeningsmodel van Crowdrealestate. Dit project is voorafgaand aan plaatsing uitgebreid door Crowdrealestate gescreend.

Financieringsopbouw

Met deze propositie wordt de aankoop (incl. nieuwe zonnepanelen) en de renovatie van het zorgcentrum gefinancierd. Het drempelbedrag is vastgesteld op € 1.000.000 en het streefbedrag op € 1.525.000. De bancaire financiering bedraagt € 4.600.000. De marktwaarde na renovatie is in december 2018 getaxeerd op een bedrag van € 7.060.000.

De investeerders van Crowdrealestate krijgen het tweede recht van hypotheek. De onderliggende waarde van de hypothecaire inschrijving is hierbij dekkend. De overwaarde bedraagt minimaal € 935.000.

Bank € 4.600.000 Eerste hypotheekrecht
Investeerders Crowdrealestate € 1.525.000 Tweede hypotheekrecht
Overwaarde € 935.000
Totale omvang € 7.060.000

Projectomschrijving

Het verzorgingshuis is in 1974 gebouwd en gelegen in de plaats/gemeente Wald-Michelbach in de Duitse deelstaat Hessen. Het inwonersaantal van de plaats is circa 10.500. Het complex ligt aan de rand van Wald-Michelbach en is gesitueerd op een heuvel. 

Het verzorgingshuis beschikt over zeven verdiepingen en door het hoogteverschil zijn alle verdiepingen uitgerust met een groot terras met een uitzicht over de vallei. Het gebruiksoppervlakte van het complex bedraagt 4.849 m² en biedt ruimte aan 80 bedden voor permanente zorg aan intramurale patiënten. De bedden zijn verdeeld over 72 kamers, waarvan 64 eenpersoons- en 8 tweepersoonskamers. 

Met deze propositie wordt naast de aankoop van het verzorgingshuis ook enkele renovatiewerkzaamheden van circa € 719.000 gefinancierd. Middels de renovatie wordt voornamelijk de toegankelijkheid verbeterd en enkele moderniseringen doorgevoerd. Ook zijn er recentelijk nieuwe zonnepanelen op het dak aangelegd.

Marktomschrijving

De vraag naar zorgverlening zal net als de vergrijzing in Duitsland sterk stijgen. Het hoogtepunt zal tussen 2020 en 2060 worden bereikt. In deze periode worden de nakomelingen van de babyboomgeneratie zorgbehoevend. Op basis van de huidige verpleeghuisfaciliteiten en de geleidelijke veroudering van de Duitse bevolking zal er alleen al tegen 2030 behoefte zijn aan 230.000 tot 300.000 bedden in verpleeghuizen. Aansluitend zal de vraag naar zorgverlening weer geleidelijk terugnemen.

Eindgebruiker

De jaarlijkse huurinkomsten van het verzorgingshuis bedragen € 429.600. De huurprijs bedraagt € 7,38 per m² per maand en is marktconform. Er is een huurcontract gesloten met Seniorenwohnsitz Gümbel GmbH voor een periode van maar liefst 25 jaar. Deze zorgexploitant is onderdeel van de zorginstelling Cosiq GmbH uit Berlijn. Cosiq exploiteert momenteel zo'n dertien vergelijkbare zorglocaties in Duitsland en richt zich op het verlenen van 24-uurs zorg, specialistische zorg en begeleid wonen.

Achterliggende organisatie

De lening wordt verstrekt aan Care Center Invest Wald-Michelbach GmbH voor de aankoop en renovatie van het verzorgingshuis. Deze objectvennootschap is onderdeel van het in Düsseldorf gevestigde Care Center Invest GmbH.

De bestuurder van Care Center Invest heeft jarenlange expertise opgedaan als DGA van Curata Gruppe. Curata Gruppe is een toonaangevende zorginstelling in Duitsland. De instelling exploiteerde destijds zeventien vergelijkbare verzorgingshuizen. In totaliteit had de organisatie meer dan 1.500 bedden en 1.200 medewerkers. 

Afzonderlijk aan deze activiteiten beschikt de initiatiefnemer over een vastgoedportefeuille met een marktwaarde circa 45 miljoen euro.