Zorgappartementen Steyl

Investeren in een locatie voor zorgwoningen

U investeert middels deze propositie in een locatie voor 17 zorgappartementen gelegen in Steyl in de gemeente Venlo. De beoogde looptijd is 12 maanden en de vaste rente bedraagt 6% per jaar. Als investeerder krijgt u uitstekende zekerheden, namelijk het eerste recht van hypotheek met een loan-to-value van 80% en een garantie voor de vaste rente van 24 maanden.

De herontwikkelingslocatie betreft een voormalig politiebureau met als bouwjaar 1993. Het gebruiksoppervlakte bedraagt 1.255 m². Het complex ligt midden in een woonwijk dichtbij alle dagelijkse voorzieningen. De transformatie tot een woonzorgcomplex is geheel in lijn met het huidige bestemmingsplan.

De lening wordt verstrekt aan de initiatiefnemer CareLess RE Gelderland B.V. voor de herfinanciering van de herontwikkelingslocatie. Het object is eerder dit jaar met een principebesluit aangekocht en zal op korte termijn inclusief het herontwikkelingsplan worden verkocht. CareLess RE Gelderland B.V. heeft op dit moment meerdere vergelijkbare herontwikkelingslocaties in eigendom.

Belangrijkste kenmerken van deze propositie:

  • Korte looptijd van 12 maanden;
  • Vaste rente van 6% per jaar;
  • Uitstekende herontwikkelingslocatie;
  • Eerste recht van hypotheek;
  • Loan-to-value van 80%;
  • Garantie voor de vaste rente;
  • Maandelijkse uitbetaling;
  • Direct rentedragend vanaf storting;
  • Investeren kan al vanaf € 500.

De projectpagina is onder voorbehoud van wijzigingen en acceptatie van de Stichting Zekerhedenagent Crowd Real Estate.

Op dit moment kunt u geheel vrijblijvend een deelnamebedrag reserveren. Naar verwachting is het halverwege december 2018 mogelijk om uw betaling en investering af te ronden.

Rendementsprognose

In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergeven bij de vaste rente van 6% per jaar. In het onderstaande voorbeeld wordt bij een inleg van € 5.000 in de gehele looptijd van de propositie in totaal € 300 aan rente uitbetaald. De eerste en opgebouwde rente wordt in de eerstvolgende maand na het sluiten van de propositie voldaan. Vervolgens ontvangt u maandelijkse achteraf het vaste rentebedrag.

De initiatiefnemer heeft het voornemen om de investeerders van Crowdrealestate uit de verkoop van het object incl. het herontwikkelingsplan af te lossen. Mocht dit binnen twaalf maanden niet haalbaar zijn heeft de initiatiefnemer ook de mogelijkheden om het plan zelf te realiseren. In het laatstgenoemde scenario worden de investeerders afgelost middels een (bancaire) herfinanciering.

Garantie voor de vaste rente

Op de derdenrekening van de notaris wordt bij aanvang een aparte voorziening aangehouden ter hoogte van € 48.000. Dit betreft de jaarlijkse vaste rente voor een periode van 24 maanden. Het volledige bedrag blijft op de derdenrekening staan tot aan alle betalingsverplichtingen jegens de investeerders is voldaan.


Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd

Inleg € 5.000
Vaste rente 6,0%
Looptijd 12 maanden
Totaal rendement € 300

Crowdrealestate waardering

Crowdrealestate heeft aan deze investering een risicowaardering B (Behoedzaam) toegekend. Mede gezien het eerste recht van hypotheek, de rentegarantie en de gunstige herontwikkelingslocatie is dit een stabiele en solide investering.

A
23 22 21
B
20 19 18
C
17 16 15
D
14 13 12
E
11 10 9
Hypotheekrecht De investeerders van Crowdrealestate krijgen het eerste recht van hypotheek. 5 punten
Loan-to-value De loan-to-value bedraagt 80% van de huidige marktwaarde. Het object is in juni 2018 getaxeerd. 1 punten
Match locatie met sector De locatie sluit na realisatie uitstekend aan op de eindgebruikers. 3 punten
Bezetting Het object staat momenteel leeg. 1 punten
Projectfase De plannen voor de herontwikkeling worden door de initiatiefnemer uitgewerkt. 2 punten
Trackrecord De initiatiefnemer heeft meerdere vergelijkbare projecten in eigendom. 2 punten
Looptijd De beoogde looptijd is 12 maanden. 3 punten
Extra zekerheid Garantie voor de vaste rente. 1 punten
Totaal 18 punten

Hoe werkt de Crowdrealestate waardering?

Let op: de Crowdrealestate waardering wordt gehanteerd om u als investeerder inzage te geven in de belangrijkste eigenschappen van dit project en geldt niet als intern screeningsmodel van Crowdrealestate. Dit project is voorafgaand aan plaatsing uitgebreid door Crowdrealestate gescreend.

Financieringsopbouw

Met deze propositie wordt het object geherfinancierd. In juni 2018 is het object getaxeerd op een marktwaarde in huidige staat van € 500.000. Het drempel- en streefbedrag is vastgesteld op € 400.000. Als investeerder krijgt u het eerste recht van hypotheek.

Investeerders Crowdrealestate € 400.000 Eerste hypotheekecht
Overwaarde € 100.000
Totale omvang € 500.000

Projectomschrijving

Het kantoorpand is in 1993 gebouwd en deed dienst als politiebureau voor de regio Limburg-Noord. Het gebruiksoppervlakte van de begane grond bedraagt 686 m² en van de eerste verdieping 569 m². Op het achterterrein zijn 23 parkeerplaatsen, een opslagruimte en 3 garages gesitueerd. 

De locatie is uitermate geschikt voor de transformatie naar een kleinschalig zorgcomplex. Het plan biedt ruimte voor 17 woningen met een zorgzwaarte van 4 of hoger. Er zal zorg worden aangeboden aan mensen met geheugenproblemen (dementie).

Op de begane grond en de eerste verdieping kunnen 17 appartementen van 27 m² t/m 40 m² gerealiseerd worden. Daarnaast is er nog voldoende ruimte voor gemeenschappelijke ruimtes. Het afgesloten achterterrein zal getransformeerd worden naar een besloten tuin met aangrenzend een kantoorruimte, logeerappartement, behandelruimte en een activiteitenruimte. 

De herontwikkeling tot een kleinschalig zorgcomplex past binnen het huidige bestemmingsplan. In samenwerking met een architect en aannemer worden de plannen verder gedefinieerd en op korte termijn een omgevingsvergunning aangevraagd. De gemeente heeft middels een principebesluit laten weten hier positief tegenover te staan.

Het object is gelegen in een rustige woonwijk in het Limburgse Steyl. Het dorp Steyl maakt deel uit van de gemeente Venlo en ligt aan de Maas. Steyl staat ook wel bekend als kloosterdorp en telt circa 3.720 inwoners.

Marktomschrijving

De vraag naar zorgvastgoed is overal in Nederland groot. Er is een groot tekort aan zorgvastgoed. Zowel in steden als in de provincie en op het platteland. De vraag naar kleinschalige zorgappartementen groeit explosief. In 2017 is er een record aan kapitaal geïnvesteerd in zorgvastgoed door zowel private als institutionele beleggers. Die investeringen zullen de komende jaren naar verwachting verder toenemen.

Eindgebruiker

Door vergrijzing zal het aantal senioren in Nederland de aankomende jaren fors stijgen. Op dit moment bestaat 18% van de totale Nederlandse bevolking uit senioren. Het totaal aantal senioren in Nederland zal in de periode tot 2030 met 40% toenemen. Het aantal ouderen met dementie zal daarbij eveneens de komende jaren sterk toenemen. Uit onderzoek van Stichting Alzheimer blijkt dat het aantal personen met dementie in 2040 zal stijgen naar meer dan een half miljoen. 

Achterliggende organisatie

De lening wordt verstrekt aan de initiatiefnemer CareLess RE Gelderland B.V. voor de herfinanciering van het object. Via het netwerk van de initiatiefnemer worden herontwikkelingslocaties aangekocht in heel Nederland. Deze worden na initiatie direct verkocht of voor eigen rekening gerealiseerd en eventueel geëxploiteerd. Op dit moment heeft de initiatiefnemer vijf projecten met een totale omvang van 17,5 mln. euro onder handen.